江苏淮安市推出了政府与市民“共有产权”的房地产改革政策，市民只要缴纳50%左右的住房款，就可以取得房屋的使用权。五到八年之后，居民缴清全部房款，从而拥有房屋所有权。如果居民仍然无法购买全部产权，那么，居民继续拥有房屋的使用权。
如果说以前的房地产政策是典型的与民争利，那么，江苏淮安市的房地产政策则是让利于民。换句话说，居民不仅可以从政府获得长期的无息贷款，而且在支付能力弱化，甚至不能支付所有房款的情况下，居民仍然拥有房屋的使用权。这是一种充分照顾弱势群体住房需求的政策。
但我觉得，这样的政策不具有推广价值。其中的原因非常简单，当城市住房需求快速增长，房屋价格相对较高的时候，这样的政策根本不足以解决中低收入居民的住房问题。
我国房地产市场问题之所以积重难返，根本原因就在于没有从根本上区分住房的基本属性，把具有社会保障性质的住房与商业投资性质的住房混为一谈，盲目发展房地产市场，忽视了社会保障性住房的建设。部分城市修建的社会保障性住房之所以无人问津，根本原因就在于政府缺乏诚意，将保障性住房修建在城市郊区或者交通不便的偏远地区，居民购买保障性住房之后，必须在交通、教育、医疗方面额外支付更多的费用。部分城市试图在城市商品房开发的过程中，适当保留社会保障性用房，但由于保障性住房配套设施不全，人为地制造了富人区和穷人区，结果导致社会保障性住房成为众矢之的。
市场化的房地产改革，已经将中国的房地产业推至危险境地。笔者多次疾呼，我国应当进行第二次房地产市场改革。在两会上，已经有不少人大代表提出议案，请求政府推动第二次房地产市场改革。在笔者看来，第二次房改不是劫富济贫，也不是实行平均主义，而是要明确政府在公共产品配置中的功能，加大社会保障性住房的供给，真正实现“居者有其屋”。
政府既不能与民争利，更不该成为特殊的利益主体。在房地产领域，政府绝对不能依赖“土地财政”，通过出让土地，征收房地产交易环节的各种税费，以增加财政收入。当年港英政府出于“末世心态”，在香港地区实行土地批租政策。事实证明，这样的政策必然会导致房地产市场价格被扭曲。我国宪法和法律明确规定，土地属于国家所有或者集体所有，政府在制定土地宏观调控政策的时候，务必要考虑到土地的公有制属性，千方百计地满足土地所有权人的住房需求。不能把国有土地或者集体土地转让作为增加收入的主要手段。上个世纪的90年代，政府为了摆脱金融危机，不适当地引入西方国家的一些土地批租政策，结果导致中国的房地产市场秩序混乱。此次房地产市场改革，应该拨乱反正，应从改变土地出让方式着手，逐步理顺我国房地产市场价格。
（作者为中南财经政法大学社会发展研究中心主任、教授）
（责任编辑：胡可璐）
