2009年12月开始，沪深股市出现了连续调整，半年线和3000点整数关口接连失守。即使是振奋人心的2009年度经济数据也无法阻止股市的下跌，而房地产板块的持续调整更是市场最大的做空动力之一。数据显示，去年12月以来房地产板块指数最多下跌了25%，而同期沪指最多只下跌13%左右。
目前，很多市场人士不看好今年的房地产市场，同时也看淡资本市场中的房地产板块。对此笔者认为，房地产市场今年难有去年那样的走势，但也不用过于悲观，资本市场中的地产板块也是一样。
去年底以来针对房地产市场出台了一系列的调控政策，在资本市场上的一个直接反应就是房地产上市公司的融资再融资开始收紧了，这是很多人看淡今年的房地产市场的一个重要原因。对此笔者认为还需辩证看待。
要搞清楚今年房市的走势，就必须搞明白此轮房地产调控的目的是什么？
去年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
因此，遏制部分城市房价过快上涨的势头，确保房地产市场健康发展是此次调控的主要目的。
那么，哪些城市房价过快上涨呢？无疑是北京、上海、杭州等一线城市，因此，这些城市的房价是不会像去年那样疯涨了，但期望其大幅下降也不符合“健康发展”的思路，对房地产市场乃至经济发展是有害的，平稳、不大起大落应该是这些城市房价的一个趋势。对此，北京市副市长陈刚在人大会上也明确表示，“北京要坚决抑制房价过快上涨！我相信今年房地产销售和价格不会大起大落。”
因此，预计今年一线城市房价会保持稳定，不会大起大落，更不会出现萧条。而二三线城市尤其是去年房价涨幅不大的城市，机会则会更多。此前，国家统计局总经济师姚景源表示，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但他表示，汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。
而去年年底召开的中央经济工作会议，也把“促进发展方式转变”作为2010年经济工作的重点，强调“提高城镇化率”。提出要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，推进城镇化对我国房地产市场的影响是多方面的。通过放宽中小城市和城镇户籍限制，解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，这样的城镇化进程将不仅仅增加农民对城市住房的需求，而且也势必将带动第三产业发展。
如此看来，此次房地产调控政策调控的是房价的过快上涨，防止的是泡沫的形成，抑制的是炒房等投机行为。而对于保障性住房、普通商品房的建设还是会鼓励和扶持的，尤其是城镇化进程的加快会增加大量的市场需求，因此房地产市场远不需那么悲观。
再看资本市场，目前上市的房地产公司大都有着良好的基本面。以万科为例，其销售快报显示全年销售634.2亿元，同比增长32.5%，仅12月份销售金额就达到55亿元，在销售面积同比下降38.7%的情况下，销售额却同比增长3%。对于这些公司来说，短期的融资限制不会对其造成太大的影响，提前对中小城市的布局也会保持其盈利能力。而一些中小房企更是船小好掉头，能更多地分食城镇化加速的蛋糕。
考虑到此次政策的调控是为了使市场更健康，而目前宏观经济仍处于回暖期，因此调控力度不大可能超过2007年，对于上市公司不会有逆转性的影响。因此前期股市中的房地产板块的反应无疑是有些过度了，最近几日房地产板块的反弹回升也说明了这一点。
不过于看空，挑选估值水平合理、未来业绩有保障的公司进行投资，应该是今年投资房地产板块的策略。
（责任编辑：李志强）
