李宁:房地产调控长效机制关联农村土地流转制度改革

    核心观点：中国经济网网友李宁认为，要出台房地产调控长效机制，就必须按照彻底市场化改革的要求，对房地产市场土地和资金等要素进行市场化改革，使得房地产市场完全按照市场供求机制和价格机制运行——要做的内容就是对土地市场的改革，特别是农村土地流转制度方面的改革是必不可少的。

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    8月4日，21世纪经济报道记者从接近知情人士处得知，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案。该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见。但推出时机尚未确定。（8月8日《21世纪经济报道》）

    所谓的房地产调控长效机制，核心就是市场化的调控机制，也就是说市场机制在房地产资源配置中起决定性作用。目前我国房地产市场政策主要是在1998年房改政策的基础上而运行的。

    1998年的房改政策，其核心也是将房地产推向市场，由市场机制调节房地产发展。但是由于当时诸多因素限制等，使得房地产市场化改革并未到位，特别是土地等资源由政府垄断经营的现状，使房地产成为“半计划半市场”的畸形产物，特别是一级土地市场、银行资金价格成本由政府垄断，按照计划供给运行，但是房地产产品的终端市场却由市场决定，这样导致了房价只升不降，房价越调越高的走势，备受质疑。

    所以，下一步要出台房地产调控长效机制，就必须按照彻底市场化改革的要求，对房地产市场土地和资金等要素进行市场化改革，使得房地产市场完全按照市场供求机制和价格机制运行——要做的内容就是对土地市场的改革，特别是农村土地流转制度方面的改革是必不可少的。

    必须承认的现状是，城镇土地已所剩无几，今后随着城镇化进程加快，城市周边的农村土地成为城镇化的土地支撑，因此对于这一土地按照市场化的改革，由土地使用权所有者和市场经营主体直接交易，而不经政府之手，政府只是做好监管和建设规划，这样做一方面对于保障失地农民合法权益具有重要作用；另一方面实现市场机制对土地资源的合理配置，让市场需要多少土地就从农民手中购买多少土地的合理配置和需求与供给的及时对接。在资金方面，新一届政府对利率市场化改革已经迈出实质性步伐，所以这一举措将对房地产市场化改革起到重要的推进作用。

    同样重要的是，在实现房地产要素市场化的同时，按照市场化的运作机制调控房地产流转和交易也应是房地产调控长效机制的重要组成部分。与此相关的最重要的政策就是扩大房产税的改革试点。按照国际惯例，房地产作为民生产品，是低收入群体“居者有其屋”的重要公共产品；同时，由于人们收入提高之后改善住房需求等特点，决定了房地产又兼具投资产品属性，房地产在流转过程中实现保值增值。

    对于公共产品属性发挥，必须依赖政府建设大量的保障房和廉租房等来实现。但对于房地产市场投资产品属性，政府应该完全放手，让市场发挥调节功能，其中政府要做的就是建设法治的市场环境和市场的调节机制。房产税作为法治环境和市场机制调节的重要工具，作用非常重大。

    房产税可以筹集财政收入为保障房建设提供资金来源，保障房地产公共属性的发挥，政府也可以通过房产税增加持有成本，使得房地产产品在供不应求的情况下增加市场供给，减少产品闲置造成资源浪费。

    更为重要的是，房产税又具有贫富差距调节功能，通过房产税抽肥补瘦功能实现社会公平公正发展。要知道，市场经济的一个重要特征就是公平公正，公平公正不仅是每一笔交易的公平公正，更重要是需要整个社会环境的公平公正，可以说只有社会大环境的公平公正，才能是每一个社会个体遵守社会规则，按照市场交易原则规范自己的行为，房产税则调节的社会公平。

    很显然，新一届中央政府并未急于出台短期应对房价上涨的房地产调控政策，使得市场对建立房地产调控长效机制基于厚望。（中国经济网网友李宁）

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（责任编辑：李志强）