房地产调控难在何处

2010年01月07日 08:51 来源：经济参考报郭田勇

    新年伊始，房地产市场未来走势却依然带有很大不确定性。2009年底的一系列房地产调控政策并未给火热的房地产市场带来太多凉意，以至于多数人仍认为2010年的房价会持续上涨。相较之下，股市调控却立竿见影，表现出“政策市”的迹象。那么，房地产市场缘何越调控越涨，或者说，调控究竟难在何处？

    中国的房地产调控之难，首先在于房市存在刚性需求。在国人的传统观念中，有房才等于有家，房子在一定程度上属于生活必需品，不论房价是涨是跌，该部分需求量皆基本恒定。

    房地产市场中有85%自住型购房者的存在，加之中国人口变迁趋势未发生根本性转变，市场真实购买力非常坚挺，房价难以长期深幅下跌。

    中国的房地产调控之难，还在于房价不同于一般商品。对于一般商品价格调控，运用供给调控与需求调控手段都可达到较为理想的效果。但是，土地作为稀缺资源，调控供给手段受限，相较之下，只能通过调整房地产市场需求才能得到较好的效果。然而在“居者有其屋”的责任之下，房地产市场的刚性需求无法压制，只能压制投机需求，调控方式受限，调控效果自然不尽如人意。

    中国的房地产调控之难，更因为其涉及广泛的利益群体。一旦房地产市场萎缩，将联动钢铁、水泥、建材、家电等相关产业，使经济增长失去一个重要的驱动力。不仅如此，1994年开始的分税制改革，在较短的时间内迅速提高了中央财政收入占财政收入总额的比重，却也同样造成财权和事权不匹配的情况，主要是地方政府财政收入比重低，而承担事务却相对过多，地方财政的拮据使得地方政府怨声载道。

    作为快速提高地方财政收入的手段，“土地财政”自然成为中央与地方利益的平衡器。由此，无论是中央还是地方政府，皆因短期利益而放松调控力度，对开发商故意囤积土地等行为“睁一只眼闭一只眼”，房价也就难以下调。

    因此，无论是中央及地方政府，还是地产开发商和投机性购房者，如果不能基于长远利益就未来房价达成共识，房地产调控难免“隔靴搔痒”，只能流于形式。事实上，与一般商品相同，合理的房地产价格当由供求双方博弈形成，行政力量这一“有形的手”则应更多关注相关政策的设计与完善，以抑制投机性需求，打击炒地、囤地行为，影响市场供求关系，使房价真正停住上涨步伐。

    首先，政府当局应考虑改革分税制，按照财权和事权相匹配的原则，提高地方财政收入占财政收入总额的比例。地方政府出卖土地所得收入本身就具有不可持续性，加之“土地财政”多造成投资过热，地价与房价飙升，损害普通购房者的利益，因此，改革分税制势在必行。

    其次，在信贷政策方面，应继续严格执行二套房贷政策。二套房贷政策自出台以来就一直是压制投机性购房者的“利器”。随着首付比例的提高和贷款利率的上浮，炒房者投机盈利空间缩小，必将有效遏制投机性购房行为，并对过热的楼市降温。但伴随改善性住房定义的出现，银监会对“二套房”的定义便一直模棱两可，使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻，银行或中介浑水摸鱼的空间一直存在。

    因此，监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求，并对此设定不同利率与首付门槛，如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件，对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高，并建立违规惩戒机制，如对购房后空置行为征税等，减少投机行为对房价的不当推动。

    再次，税收政策应有进一步动作。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动，整顿房地产市场秩序、稳定房价，在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫。

    通过差别税率对房地产市场进行调节，对高档别墅住户加大征税额度，对普通住房居住者减少征税甚至减免物业税。

（责任编辑：年巍）