●整体经济正处于一个新的节点上。绝对不能坐等楼市泡沫越吹越大，不然不仅金融风险很大，实体经济也将面临困境，资金都流入房地产，哪个企业还有心思去搞技术发明创新、关心结构转型呢？
●只要各地下定决心，牺牲一点土地财政收入，大力建设保障性住房，打消房价永远上涨、越涨越快的神话，住房市场是可以有一个根本性改观的。
●主持人：本报记者 龚丹韵
●嘉 宾：陈 杰 （复旦大学住房政策研究中心执行主任）
龚丹韵：国务院调控房价推出“组合拳”，发出迄今最为严厉的控制房价上涨措施，对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。这将会起到怎样的效果？
陈杰：对第三套房停止贷款，是短期内的非常措施。如果说第一套房是消费品，第二套房是改善性住房，那么第三套房一般就是投资品，国家开始打击第三套房，就是试图让房屋重新回归到其本质——消费品，降低投资品的功能，从民生和经济稳定层面看，也符合近期政府的中心任务。毕竟投机客会用大量现金去炒普洱茶、炒邮票，却很少会用大量现金去炒房。没有金融杠杆的支撑，房子这样的大宗商品是很难炒起来的。
龚丹韵：异地贷款需“纳税证明”，舆论普遍认为是针对炒房团。这条政策是否会波及异地买房现象？
陈杰：真能切实落实，确实对炒房团有很大打击。但这个政策恐怕不能全国一刀切。比如海南岛这样的旅游区，就是要靠外地人购房才有生命力。如果上海人不能去昆山、北京人不能去河北燕郊买房，那上海和北京的房价压力会更大。限制异地购房，对城市化进程有一定影响。现在我们提出下一步改革的重点是要城乡一体化。判断是不是炒房的标准应该是名下几套房，而不是外地还是本地。前者通过全国系统联网应该是能做到的。
所以我对这个政策的理解是，特定时期针对房价过高地区的非常做法，就当下而言，是有一定意义和必要性的，但不一定把打击异地购房作为口号推广到全国长期执行。
龚丹韵：您如何看待异地买房现象？
陈杰：随着城市化加速发展，尤其高速交通体系的建成，本地和异地的界限将越来越模糊。长三角一小时交通圈即将建成，上海工作，南京居住，也是一个合理的事情。纽约的白领很多就是在新泽西居住，乘火车上下班。允许异地买房，是对人们定居选择权的尊重，选择空间大了，决策的福利才更高，资源才可以更优化配置。
进一步说，异地买房有利于地区的均衡化发展，一线城市向周边二三线城市的辐射作用将会加强，对大城市本身而言也是有益的。此外，工作地和生活地的分离，对我们的城市管理提出了更高的挑战，各个城市更要想着如何创造良好的居住环境。否则一个城市不“宜居”，就业机会再多也不过成了一个巨型开发区，消费力都外流了，城市将不会繁荣。
龚丹韵：其实自去年始，以“国十一条”为核心的一系列调控组合拳频频出台：营业税优惠取消、二套房贷重新回到4成首付、开发商拿地成本提高……但房价不降反升，央视白岩松甚至评论房价是“总理说了不算，总经理说了才算”。调控信号失灵的原因究竟在哪儿？
陈杰：房地产业可能是最受政策影响的一个行业了。只要政府下定决心，调控政策一定会有效果。比如说2007年末，连续4次加息，再把二套房贷利率提高1.1倍，严格二套房标准，楼市交易量一下子就腰斩了，房价也瞬间逆转并出现阴跌。这些都是发生在国际金融危机爆发之前。后来我们庆幸，幸亏提前给楼市降温，否则等金融危机爆发，那将惨不忍睹。历史经验告诉我们，信贷对房地产市场的影响非常显著。
今年初之前的调控失灵，关键还是执行落实不下去。在这个背景下，开发商有恃无恐，炒作地王、捂盘等手法层出不穷，导致整个市场的心理预期都是看涨，造成恐慌性购买。
龚丹韵：现在如此强有力的调控态度，意味着什么呢？
陈杰：整体经济正处于一个新的节点上。 2009年底时政府可能确实有所顾忌，经济刚刚回升，不敢对牵一发而动全身的房地产市场大动手脚。而今年一季度指标显示国民经济情况强劲复苏，中央政府有了相当多的底气，房地产投资即使有所下滑也能够承受得起。从美国、日本、东南亚的残酷教训看，绝对不能坐等楼市泡沫越吹越大，不然不仅金融风险很大，实体经济也将面临困境，资金都流入房地产，哪个企业还有心思去搞技术发明创新、关心结构转型呢？
此外，这一轮调控措施，也和国际经济形势有关。目前人民币汇率的升值压力很大，如果楼市过热，那么整个中国经济将面临风险。日本和东南亚金融危机就是前车之鉴。这几方面，都使得政府必须下定决心冷却楼市，不然经济全局将会被动。
龚丹韵：也有人认为，货币增量减少、新增供应加快才能治本。您怎么看？
陈杰：这种思路在理论上是对的，去年房价暴涨最重要的原因还是流动性过剩和人们随后的通胀预期。加息和回收流动性确实可以有力打击楼市。但问题是目前我们刚刚经过金融危机，实体经济还不稳定，不敢普遍性加息和缩小信贷投放，这种方法杀伤面太广，而加息还会给汇率问题带来更大的困难。对于调控政策的方向、力度和工具选择，我们不仅要看产业，还要看全局，甚至要看整个国内外经济形势。
值得注意的是，这次的调控不仅在于遏制投资需求，同时也在想办法扩大供给，比如要求各地统一公布供地计划。如果保障性和政策性房源能落实，那将会对住房市场预期有强烈影响。公共租赁房将让夹心层看到希望，不会去被迫购房。年轻人为什么不愿意租房结婚？一是因为没有合适、稳定的租房服务，二是恐慌性购买。为此，只要各地下定决心，牺牲一点土地财政收入，大力建设保障性住房，打消房价永远上涨、越涨越快的神话，住房市场是可以有一个根本性改观的。
（责任编辑：李志强）
