郭有信：房企为何宁愿勒紧裤腰带也不降房价？

    据统计，今年已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。（8月30日《广州日报》）

    房企今日的资金紧张局面是可以预见的。冰冻三尺非一日之寒，在持续的宏观调控政策下，各种“找钱”的途径已逐渐被政策一一封堵：银行房地产贷款的规模在收缩，且贷款成本还在增高；限购令等调控措施使售房环境迅速恶化；国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停，增发、配股和发债也被叫停；信托房地产贷款被严格控制；私募房地产基金方面，虽有抬头趋势，但尚未形成气候。

    显然，房企融资正在陷入“四面楚歌”的境地。缺钱，以至于负债率高企，对企业的生存发展构成直接的威胁。理论上而言，房企要生存要发展必先解决资金断裂的问题。现实上来看，似乎只有两个出路，一是从市场上融来成本相对比较高的资金，比如民间借贷；二是通过降价增加回笼资金，提高自有资金比例。但是两相比较，前者风险无疑过大，属于高危运行，若非十万火急，恐难成企业的选择。资金紧张，业绩下滑，很多人认为，房价总要降了吧？但让人不可思议的是，房子降价似乎总是遥遥无期。那么仅有唯一选项的房企，为何宁愿勒紧裤腰带也不降价呢？

    其实，关于房企“负债”，我们可能有一些误解。大部分人理解的负债，可能还是通俗意义上的“欠了别人多少钱”，但实际上并非如此简单。根据媒体之前的报道，由于“统计口径”不同的问题，采用不同的统计方法，得出的负债率差异是非常大的。

    在房企的“债单”里，有很多都是隐形的债务。比如土地款（开发商向政府支付的买地费用），上市公司在计算负债时，也会一次性全部算进去，而实际上开发商是可以分几次付清这笔钱的。与此相似的还有应收账款，即预售款，由于这笔钱是在房子交付之前，买房者预付的，因此在财务上也计入负债。此两者，都是将明天的债务纳入今天的计算之中了。

    土地款和买房者的预付款都是无息负债。一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，负债率能达到70%，但如果把预售款去掉的话，负债率可能只有20%。因为一旦房子交付，作为预付款的负债就可转变为营业收入，而负债率自然就会下降。换句话说，缺钱可能是真，但是不是有这么严重，还要加上个问号。

    而且，在房地产领域，实际上“借钱的未必都穷”。统计表明，房地产行业本身就是高资金周转行业，负债率普遍偏高。对行业内而言，50%的负债率其实都能算是“比较正常”的，甚至60%-70%也在“可承受范围”之内。借用一位分析人士的话来说，“房地产企业负债率高是肯定的，比一般实业性公司的负债率要高很多，但这不一定说明房地产企业就有多大风险。”意思很明白，对房企而言，并不能说负债多就可能出现破产，也不能说不借钱的才是好的、安全的。

     7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨，同比价格下降的城市只有1个。与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市的房价均上涨4%以上。而实际上，市民所实际承受的房价上涨幅度可能还更高。这就是说，在“真差钱”的大环境下，房企虽然面临着金融成本和金融风险上涨、融资难度加大的现实困境，但可能并不如“传闻”中那样窘迫。房企不降价处理楼盘，很可能是源于资产后期仍然看涨的心理。

    但是，我们也不能就此便否认房地产市场调控的积极意义。房企中，行业兼并、收购的情况正在急剧上升。市场的表现虽不让人乐观，但也不必过于悲观。持续不放松的宏观调控政策必将增加上市房企的财务成本，使其业绩增长受到冲击，楼盘降价和投资调整恐怕也是必然的选择。或许，我们面对的只是一个时间问题。（郭有信）

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（责任编辑：李焱）