谭浩俊：调控政策不断加码 房地产业出路何在？

    如果说，此轮楼市调控的初衷只是把房价上涨过快的势头压下来、使其回归理性的话，那么，随着调控政策的不断加码，利益博弈形势的趋于明朗，调控的重点已逐步转向如何调整房地产市场的利益结构，促进房地产市场的转型升级方面了。
    
    此轮楼市调控的两点“意外”    

    应当说，此轮楼市调控从去年4月中旬出台到现在，出现了两点“意外”。一是中央的决心这么大让地方政府和开发商很是“意外”。政策的持续发力、步步紧逼，特别是保障房建设要求的超预期提出，不仅让地方政府感到了从未有过的压力，开始对房地产的“支柱性”产生动摇和转变，而且让开发商对房地产市场的利益有了“重新评估”的念头，一些具备一定实力的开发商已经开始思考如何进行转型与升级了。
    
    二是地方政府和开发商的表现让中央有点“意外”。没有预料到，地方政府和开发商在房地产问题上竟然如此“强硬”，甚至“抗”令不顾。但是胳膊拧不过大腿，在中央决策和老百姓利益面前，地方政府和开发商再“强硬”，最终必须也作出让步，这一点，没有任何意外。而保障房建设进度的不断加快和房价出现松动的事实，证明第二个“意外”已经逐步消除。
    
    房地产市场发生巨大变化    

    可以这样说，我国的房地产市场正发生着巨大变化。这种变化，不仅体现在房价的变化上，而且还反映在房地产市场的格局上。首先，房地产市场的暴利时代已经结束，其盈利模式面临改变。一方面，房地产的开发利润已经降到了历史最低点，商品房已经不再肥得浑身冒油，房价与成本之间的空间已经很小，稍有不慎，就会赔钱；另一方面，囤地不再是生财之道，不仅地价不会年年疯涨，而且随着调控政策和金融政策的从严，囤地的成本不断上升，即便囤地能够增值，政府所收取的土地出让金也让增值的利益空间变小，更何况国家对囤地的查处力度越来越大。
    
    其次，调控走向成熟，政策的可持续性越来越强。我们注意到，随着调控时间的延续，除了限购、限价等短期调控手段不断之外，保障房、房产税等长期调控手段也开始发力。这就意味着，调控政策不再是权宜之计，更不是房价出现一定幅度下降后政策就随即退出，而是要长期发挥作用，保持市场的长期稳定。可以肯定，当限购、限价等短期调控手段退出以后，房产税、物业税，甚至是遗产税、赠予税等长期政策手段就会逐步出台，以保证房地产市场不再出现大起大落的现象。这一点，从近段时间中央领导对房地产问题频繁表态中也可以看出一些端倪。
    
    最后，与经济结构调整相适应，房地产业也面临结构转型与升级。经济结构调整是未来相当长一段时间我国经济发展的主线之一，也是我国经济提升国际竞争力、提高运行质量的关键之一。房地产业作为我国经济的重要组成部分，不可能游离于经济结构调整的大目标、大方向、大格局之外，而必须与整个经济结构调整的主线相协调、相统一。如果房地产业跟不上经济结构调整的节拍，将面临一场新的危机。显然，这不是任何人希望看到的结果，也不是应当出现的结局。房地产业进行结构调整和转型升级是大势所趋、人心所向。
    
    房地产业需进行结构调整和转型升级
    
    那么，我国的房地产业应当如何进行结构调整和转型升级呢？
    
    其一，国家应当对我国房地产业未来的发展作出全面、科学的规划与规范。一方面，要完善制度，从土地集约利用、房地产业健康发展、满足老百姓生活需要以及宏观经济发展等角度，对现行房地产业相关政策进行调整、修改、补充和完善，尤其要做到宏观与微观政策的有效衔接与统一，避免政策相互脱节、制度相互抵触；另一方面，要加强规划，既要有短期规划，又要有中长期规划，既要有局部规划，又要有全局规划，既要满足经济发展的需要，又要满足老百姓生活水平提高的需要，切忌“一盘散沙”。
    
    其二，地方政府作为经济建设与发展的基本力量，必须从大局出发、长远入手，在制定经济发展战略与目标时，对房地产业作出科学定位。既不要轻视房地产业对经济发展的重要性，更不要忽视房地产业对老百姓生活水平提高的必要性，要把两者紧紧结合起来，找到一条更加适合中国经济和地方实际要求的房地产业发展之路。否则，房地产业会成为制约和影响地方发展的最大瓶颈之一。
    
    其三，经过这一轮房地产调控的考验，开发商应当充分认识到房地产业已经不再是牟取暴利的乐园。他们必须主动适应经济结构调整与转型的要求，加快转变思维，将转变开发模式、推进科技进步与技术创新、拓宽融资渠道、强化企业内部管理等工作紧紧结合起来，在从事房地产开发的过程中，把企业利益与群众利益、眼前利益与长远利益结合起来，提高房地产开发的公益性，把企业效益寓于社会公益之中。只要适应了房地产市场的变化，开发商便仍然能够找到自己的位置，，找到新的发展空间。只有作出这样的转变，房地产市场才不会走入死胡同，开发商也才不会走向自己灭亡自己的境地。
    
    总之，加快房地产业的结构调整与转型升级步伐，使之与整个结构结构调整相适应，中国的房地产业仍然具有很大的发展与提升空间。(谭浩俊)

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（责任编辑：年巍）