曲子：美国房地产隐现历史性投资机会

    2006年美国房地产泡沫开始破灭，2007年引发美国次级债危机，随后的2008年美国金融危机又被引爆。从2006年美国房价开始下跌开始，至今下跌周期已近5年，房价整体跌幅达到34%，损失的家庭财富据估计有7万亿美元(相当于44万亿人民币，超过中国2011年GDP总值)。

    美国房地产目前的估值状况，其一，根据美国《美国经济学人》杂志，对美国房价长期平均值统计数据评估，认为目前房价水平被严重低估。其二，根据国际通行的房价收入比衡量，2006年美国房价最高峰时为5.8倍，目前已回归历史均值的3.5倍(这个数据在中国平均10倍北京、上海达到30倍)。其三，根据中国社科院金融所金融实验研究室主任刘煜辉先生以黄金衡量的美国房价的分析，认为美国房价已降至美国经济历史最差1981年的历史低点。

    美国政策变化开始在2011年显现。首先，白宫拟考虑推出一项5年引入万亿美元投资美国计划。而美国商务部2011年6月就已经宣布一项“选择美国”(SelectUSA)的计划，旨在促进美国及外国企业在美投资(这个计划并不需要美国国会批准)。

    其次，延续2011年政策。美联储在2012年1月4日呼吁美国国会采取更多行动稳定美国房地产市场。美联储警告称，若未能实现上述目标，房地产市场的疲软将可能对美整体经济构成伤害。

    目前美国的房地产和房价仍在低潮之中，据美国专业人士估计要到今年年底才能见底。而房地产成为拖累美国经济复苏的最大也是最后一个关键因素。这也是美联储做出罕见的向国会发出呼吁，采取更多行动稳定房地产市场。事实上，美联储若推出QE3政策其指向也是住房抵押支持证券(美联储不想这样干或留有一手)。

    全球资金流向角度分析美国的投资机会

    从2011年下半年开始，全球资金流入美元形成趋势。数据显示2011年流入美国的资金超过700亿美元。这一方面，是缘于欧债危机的避险情绪引发资金回流美元；另一方面，是因为美国经济已呈现复苏明显迹象和信号。

    表面上看，全球资金流入美国是因为欧债危机导致避险情绪升温造成。但事实上，深入分析美国经济自2008年金融危机后表现，表明美国经济复苏的基础已经打下。

    对美国经济的未来可作基本和常识性的分析：2008年金融危机遭受重创的银行业，经过三年多自我修复已完全恢复基础活力。2011年的数据显示，美国银行业存放与美联储的超额准备金，从危机前的30亿暴增至目前依然是8000亿美元。同时目前美国的大银行持有量现金量超出历史最高水平。彭博社4日援引一项调查结果称，美国六家最大银行2012年有望实现57%的盈利增长。

    美国新经济特征公司持续性的在创造财富，以苹果公司为代表，包括Ebay、FaceBook、Twitter等公司。

    市场的“优胜劣汰”功能出清完成，数据显示仅去年美国倒闭的银行就达93家，而通用汽车公司进入破产保护后又恢复活力最为典型。最后，还有更多经济数据显示美国经济正在恢复元气，而最关键的失业率继去年11月份“意外”降至8.6%后继续传出利好。

    中国富人群体形成并开始关注海外房产投资机会

    根据中行私人银行部近期发表的《2011中国私人财富管理白皮书》显示，中国高净值人群(可投资金额超过1000万元以上者)拥有海外资产者已达1/3，海外资产在可投资总资产中的平均占比约19%，主要投资标的为房地产。

    这份白皮书还显示，14%的富人目前已经移民，或正在申请移民的过程中，另有接近一半的人考虑移民。美国移民局近期也发布报告称，2011年共有2069名中国公民申请投资移民，其中934人获准，占3/4比例，与2007年相较，增幅达10倍以上。

    对比中国目前的房地产市场投资的限购政策和收益与风险分析，选择美国房地产投资或将是一个历史性的机会。因为，美国房地产与美元都在构造大底，这将是历史性一个双底的机会。尽管美国房地产复苏仍未确定，但未来其上升的概率远大于下跌的概率。即便未来两三年美国房地产仍在底部，但美元汇率的上升足以对冲其风险。

    财富机会始终是留给那些有准备的人群。成功的投资来自准确的前景展望，而准确的前景展望来自资料收集及分析。（曲子）

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（责任编辑：李志强）