房地产暴涨的原因是利益。在房地产暴涨的过程中，开发商、银行、炒房者得到了各自的利益，地方政府得到了土地收入，出现了土地财政，买房人充当了利益输出者，贷款买房人除充当利益输出者外还背上了债务。这就是这几年房地产暴涨所形成的利益格局。房地产暴涨的原因是利益，调控的着力点当然也是利益。今年两会以后中央密集出台的一系列房地产新政，都是从供求两个方面来抑制、调控过高的房价和房价增长的势头。打击囤积房源、加快保障性住房建设是增加供给，收缩过于宽松的购房信贷是抑制需求，一增一减，房地产市场的供求状况就得到了初步改变，价格水平与价格趋势也开始向符合预期的方向变化。
就像治病常常要标本兼治一样，治理过热的、积重难返的房地产市场也要标本兼治。重拳出手之后，机制转换——逐步用良性机制取代恶性机制就成了下一步必然的选择。建立房地产业的良性运行机制有必要考察和分析导致近几年房地产业过热的内在机制。与制造业相比，房地产业有一个十分突出的不同点。汽车、电脑、家用电器以及其他工业制成品出售以后的市场价值是逐步走低的，原因是折旧和性价比更高的新产品不断出现。房地产也折旧，但市场价值却常常走高，其机制性原因是什么呢？就是房价与地价捆绑在一起。房子在折旧，但与之捆绑在一起的地价却由于房产所在地段交通等条件的改善而上升，从而导致房地产价格的上涨。如果把地价与房价分开，房价中不包含地价，开发商只获取与房屋建造相关的利润，房屋转让买卖双方的交易额中也不含地价，房地产的暴利就不复存在，房地产也就不可能被炒作。
那么，土地的价值应当如何体现呢？
首先，与农村居民无偿享有一定数量的耕地和宅基地的道理一样，城市居民也应当天然享有一份供其居住的土地，其大小由一个人的基本生活空间需要和所在地的人口、土地资源以及社会发展水平等因素决定。假定某地三口之家的法定基本住房面积为60平方米，平均一个人就应当享有20平方米不用付土地使用费的住房面积。超出基本住房面积的部分，则依据其是改善性超出还是过度超出，依不同标准收取土地使用费。
其二，土地增值是经济社会发展的结果，与原来的所有权人或法定使用人无关。相应土地收益应归属于全民，而不是个人或企业。因此，征地拆迁后开发项目所产生的土地收益应归属于社会。农村征地产生的土地收益留在县或乡一级，城市拆迁产生的土地收益留在城市。
其三，用于市民基本住房建设和用于公共需要建设的土地不进行拍卖，使用者（包括自然人与法人）只有使用权没有所有权，建筑商也只收取不含土地价值的工程款。
其四，土地使用费实行分年而不是一次性收取。土地使用费分年收取有多项好处，一是可以降低买房人的首次投入和贷款负担，均衡年度支出，二是有利于缩小银行的住房贷款规模，三是有利于降低农民入住城市成为市民的门槛，四是有利于避免地方政府寅吃卯粮。
其五，居民购买住房，房屋价值付给建造商或原房主，超出基本面积的土地使用费由政府有关部门按不同地段、不同标准收取。土地收益不列于地方财政的一般预算收入，不用于政府经常性支出，只能专门用于基础设施和公共事业。近几年地方政府基础设施建设所形成的债务，可以用土地收益逐年冲销，以减轻地方政府的债务风险。
其六，居民住房应遵循建设节约型社会、倡导低碳生活的理念，遏制奢侈性超标住房。可以考虑依据国情和各地的不同情况制定全国性法规和地方性法规规定合适的公民住房面积标准。
此外，还应大量建设廉租房，其租金应与社会平均工资的一定比率相当，如10%，其年新增数量应与年新增社会需求量相吻合。这样就可以使很多人从沉重的住房负担下解脱出来，过上轻松、体面地生活。
（责任编辑：侯彦方）
