曲子：美国房地产市场复苏 人民币投资的多重收益机会

    2012年，是玛雅人预言世界末日的一年。全球的投资者都在打造自己安全的诺亚方舟。这个方舟，有点让人意外，它并非是投资者最为信赖的黄金，而是美国、德国等少数几个国家的国债。今年以来，美国和德国国债不断创出历史性新低，两国十年期国债都曾跌破过1.5%。其中，德国两年期以内的国债曾两次出现了负利率，这相当于借钱给德国政府还要倒付保管费。可见，2012年，全球投资者的避险情绪是何等强烈。

    2012年，中国的投资者遭遇了前所未有的投资困境和压力。过去的许多投资场所，现在不是风险就是风险潜伏。

    不过，放眼全球，一个“新”的安全投资机会却正在日益显现，这个机会就是美国已经下跌6年的房地产市场。对中国投资者而言，这个机会一旦确定将会有四重收益：人民币汇率和资产价格下跌、美元和美元资产的上涨。

    与中国房价仍在山顶相比，美国房价处于谷底。2006年美国房地产泡沫开始破灭，至今，房价整体跌幅已达34%。

    我们不妨看一看，今年以来，全球最聪明和最成功的投资者对美国房地产市场的看法和实际投资行为。

    巴菲特。2010年，巴菲特就开始看好美国房地产并投资了5家房地产公司股票。2011年，巴菲特坦承房产投资“错”了。但依然坚称：房地产市场会复苏。《华尔街日报》近日报道，巴菲特刚刚竞购了已破产的ResCap公司且出了高价。这位全球投资大师又再次对美国房产市场出手了。

    格罗斯。今年8月初，格罗斯称美国股市几近庞氏骗局，而证券市场比股市还不如。于是他“只能”看好美国的实物资产（当然包括房产）。他一直持有美国住房抵押贷款债券（MBS）高达1250亿美元，占其旗舰基金的50%。

    高盛。高盛给其投资者的最新报告认为：美国房市将强劲复苏。高盛的分析师Joshua Pollard和Anto Savarirajan认为，房市已刮起强劲复苏之风，新屋有望飙升，并重点推荐了建筑业。其依据是止赎和“隐形库存”正快速减少、建筑许可证上升等多种因素。

    近一年多来，全球各国投资者开始大量买进美国房产。

    根据美国全国地产经纪商协会的数据显示，截至今年3月份，过去一年内，国际买家共斥资825亿美元买进美国住宅房地产，占房地产总成交额9280亿美元的8.9%，与去年同期664亿美元相比增长了24%。其中，中国的投资者是第二大买家。根据全美地产经纪商协会统计，来自中国大陆和香港的买家同期购买金额超过70亿美元，而美国的开发商和销售商特意把带有“8”的楼层或公寓号全留给中国买家。

    今年以来，美国房地产市场已经出现了新的显著变化。

    第一个变化：今年以来，美国房产市场出现了新的商业模式。这一新的商业模式要求新业主应首先将买入的房屋出租，而不是转手销售。其最大特征是，投资者先以超低价格买进止赎房产，然后再以出租的经营模式实现盈利。

    第二个变化：诺奖得主斯蒂格利茨最近力荐被他称作“拯救美国房产最后一招”的新计划，也就是最近美国民主党参议员默克利提出的一个“美国房屋重塑”计划。

    第三个变化：美国商务部最近公布，6月份房屋开工率上升了6.9%，年率创下三年来新高。而哈佛大学住房研究中心6月份的一份报告显示，3月份美国独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。这意味着，六个月就能把现有库存卖光，而六个月库存是衡量市场强劲与否的分水岭。

    从美元长短周期看美元汇率变化与美元资产的投资机会。

    从美元强弱历史大周期来看，美元指数不论从技术上还是基本面上看，都已经完成了近10年大底的构造。美元指数从2002年1月创出121点高点之后，一直回落到2008年3月的71点，其间跌幅超过40%。

    从全球资金流向分析，自2011年下半年开始，全球资金就开始回流美国，今年这种趋势还在继续。如果我们认为美元的主要对手盘欧元（权重占了美元指数的60%）在未来中长期里会更多处于弱势，那么美元未来走强就不应该有什么阻力了。同样，新兴市场经济体国家的经济与汇率，或许比欧元区更大。

    以上两点得到了美国经济基本面持续回暖的基础支持。这些基础支持包括：制造业回流和复苏、出口增加、页岩气革命改变其能源格局、银行业恢复贷款意愿和活力、股市高位并欲再创新高等。尽管美国经济数据时好时坏，尤其是失业率表现不佳，但一直在向好的方向转变，美联储始终没有推出QE3也正源于此。美国房地产的复苏无疑会消除美国经济复苏加快的最后一个屏障。

    英国《经济学人》杂志做了一个最新的统计，美国的房价正接近底部，完全处于公允价值范围之内。美国5月份20大城市房价指数月比增长0.9%，连续第4个月上涨，按揭止赎数据跌至3年来最低。

    根据国际货币基金组织对20世纪70年代全球范围内55次房地产复苏情况的研究，当房价触及最低谷后，复苏时间平均能持续7年。以此，假定这次房地产衰退已经触及谷底，那么未来房地产复苏会至少有6年以上的增长期。

    我们还必须更加理性地回头看中国经济与汇率变化。首先看国内经济，今年以来的经济下滑已是不争的事实，焦点只是硬着陆还是软着陆。应该清楚的是，这轮经济回落是周期性叠加结构性的回落，所以调整的时间不会是一两年可以完成的。其次再看人民币汇率，由于人民币扩张的历史性拐点已经出现，未来贬值概率远大于升值。而美元长周期的升值一旦确立，趋势很难改变，这不仅会使人民币汇率处于被迫的下降之中，还会包括新兴市场国家的汇率。从国内政策面分析，人民币贬值有利于中国出口好转，所以政策也不会倾向于再升值。

    中国经济未来的继续下行和人民币贬值或美元升值所带来的最大冲击，将是人民币资产价格的持续性下跌，不能排除暴跌的可能性。对于这一点，人民币资产所有者不可不引起警惕。

    对于中国投资者而言，国内投资渠道和对象本来就过于狭窄，经过一轮狂风暴雨式的投资后，已难觅好的投资渠道和资产了。2012年开始，境内企业和个人出现了一个新的投资趋向：外汇投资。简单地说，就是由过去的“负债外币化、资产人民币化”转向“负债本币化、资产外币（主要是美元）化”。

    美国房地产市场的三种投资方式。

    对于中国的人民币投资者而言，美国的房地产市场并非仅有买进房产这一种投资方式，至少还有两种以上的方式可供选择：第一种，是购买房地产公司股票。就如同巴菲特前年买进5家房地产公司股票一样。第二种，则是买入房地产信托基金。也可以选择购买与格罗斯同样的住房抵押贷款债券（MBS）。

    风险提示：美国经济与房产市场的复苏第一个不确定性来自于，美国总统换届后，美国“财政悬崖”变成“财政断崖”，这会给美国经济和全球市场带来较严重冲击，但不会影响美国长周期性的复苏。第二个不确定性则来自与欧元区崩溃的全球系统性经济冲击。短期内，欧元会有一次反弹冲高，这会影响美元致其短期下跌。（曲子）

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（责任编辑：武晓娟）