厘清经适房产权还要完善交易制度

2010年02月04日 07:43   来源:红网   普嘉
    据《住房保障法》起草小组专家介绍,在这个内部讨论稿中,关于经济适用房的产权问题,规定将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权,出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。(2月3日《广州日报》)

    经济适用房是住房供应体系的重要组成部分,也是此次《住房保障法》制定的重要内容。依据现行政策法规,政府对经济适用房给予用地划拨等优惠政策,并对交易和售后管理进行了诸多限制,这样造成了经适房产权不清、权责不明的弊端。房地产属于不动产,完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权,但目前经适房的建设用地由政府划拨,购房者支付的价款只包括房屋的价格而不含土地价格,这样经适房的地权模糊且不完整,购房者对房屋产权的行驶也受到了限制。

    法律解决“定纷止争”,经适房的产权界定不清晰则容易引发争议,若《住房保障法》果真厘清产权问题是一种很大的进步。厘清经适房的产权问题后,从而方便了二手房的上市交易,也解决了住房抵押贷款中抵押物的难题。现在买经适房,很难从银行获取贷款,除了收入较低,银行顾虑偿还能力外,还有很重要的因素是抵押物产权不明确,住房抵押贷款在操作上存在难度,银行肯定要规避风险。然而,带有福利性质的经适房虽有政府免除土地出让金等优惠政策后,但对经济条件不佳的中低收入者来说,经适房的总价依然很高,购房者亟需住房抵押贷款支持。

    对我国这样非“房地一体主义”国家,经适房的归属问题按草案所界定的为政府和个人共有产权,从世界范围内这样的产权安份共有方式是个创举。既然是新生事物,难免会有从理论到现实过程的磨合期,特别是在交易流通环节定会产生一系列的问题。经适房为共有后,处分权的归属尚不明确,对经适房的交易或抵押到底是由政府还是由购房者来决定呢?共有产权的主体之一是政府,而政府并非法人,不算严格的市场主体,如果相关规则不完善,也容易发生类似国有财产产权不明的问题。另外一些义务也不明确,如经适房在使用过程中的维修义务到底来承担?政府有没有相关机构来处理义务履行中存在的问题呢?

    国家在制定经适房政策时主要为了实现中低收入家庭“居者有其屋”,并没有义务“扶贫”,更要避免利用较低价的经适房来投资盈利。若不能抑制经适房的投机性,不把那些能够满足住房需求的高收入人群挡在门外,那就和经适房政策初衷本末倒置。界定经适房的产权是为了解决目前存在的问题,但相关交易制度不完善还会产生新的问题,希望经济适用房的共有产权制度的出台成熟稳健且具有可操作性。

(责任编辑:李志强)

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