房地产调控过程实质是中央政府、地方政府与房地产三方博弈的过程。目下，调控与反调控博弈正值僵持阶段。
有两条消息值得关注：一则是：目前开发商持有的现金超过2500亿元，据估算，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。业内人士表示，此轮调控，政府把打压房价提到优先考虑的位置，地产商的抵抗行为极有可能导致更为严厉的措施（5月10日《广州日报））。再一则是：住建部副部长齐骥上周五在接受中国政府网在线访谈时也表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，其中，不合理的需求占了比较大的比重。当然，这些城市的房价过快上涨也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。在我眼中，前者是开发商对抗调控、后者是地方政府抵制调控的现实缩影。
开发商对抗调控并不可怕。虽然，房企凭2500亿现金可以捂盘惜售，可以施展“御寒术”暂缓推盘死扛不降价，甚至可以为买二套房者垫首付（已有媒体报道）和“逆势”抄地购地……但这些一点也不可怕。因为，以中央政府巨大的调控资源完全可以“兵来将挡，水来土掩”，只要对症下药，就不怕不药到病除。怕的是地方政府或阳奉阴违或不作为或“假摔”抵制。既往经验教训昭示人们，正是由于部分地方政府执行力低下，“不服药”或“不按时服药”，导致调控事倍功半甚至徒劳无功。
调控药方不准也不是问题。中国社会科学院5月5日发布《中国房地产蓝皮书(2010)》指出，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新。蓝皮书认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。因此调控方式和手段亟待创新。而在我看来，中国楼市本来罹患的就是须要辩证施治、边疗治边换药的疑难杂症，且目下已几至进入“屡涨屡调屡调屡涨”恶性循环和产生严重抗药性的危重阶段，必须要持续依据症态病情发展不断调整改变药方。换言之，调控下药不准，难以药到病除纯属正常。调控药方不准顶多只是导致药效不能速显，且完全可以藉以调换药方排解；而如地方政府抵制或不作为则必致药效失灵，即使调整药方也是白搭。
我基本认同华远集团总裁任志强的研判，从目前楼市政策走向看，似乎一定要达到将房价打压下来的目的，不过开发商对此并不担心。地方政府是房价上涨的最大受益者，不可能即行改变依赖“土地财政”的现状。“很多地方政府最近已经在主动找开发商提供低价地。”事实亦然，虽然“新国十条”引入问责机制，且明令多部委督阵地方楼市调控落实，但目前只仅有青岛、北京、深圳等城市出台“地方版”楼市新政落实细则，其他地方仍在继续观望中央决心力度和后续动作。
中国房地产市场区域化特色十分明显，中央政府调控政策能否收到预期效果，主要取决于地方政府执行力；而地方政府执行力既不可能与生俱来，也不可能一劳永逸，其主要取决于监管部门执行力。值得注意的是，虽然国务院10号文件提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，并要求住建部、监察部等部门建立约谈、巡查和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的要追究责任。而人们看到的现实却是，虽然银监会、住建部、国土部、财政部、税务总局、民政部，职能部门的通知或表态一个接一个，开发商对抗调控、地方政府抵制调控的魅影依然挥之不去。
齐骥表示，住建部和国家统计局掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度，包括同比环比等等，将会督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则。如果必要的话，将会同有关部门公布房价过高上涨过快的城市名单。此前，国土资源部也表态在今年房地产特别是保障性住房供地大幅增加的情况下，将加强住房供地计划执行的监督检查，督促各地依据本地区的住房供地计划，合理安排供地时序组织实施土地供应。
我要提醒的是，作为监管部门的“看门狗”（李金华语）们，无论如何不能“老狗看家，动嘴不动身”，而须“路见不平一声吼，该出手时就出手”！因为，历史经验和现实教训提供的警示是：调控博弈，地方政府抵制比开发商对抗更可怕！简言之，现时的当务之急是出狠招而非发狠话。
（责任编辑：李志强）
