关于资产泡沫的问题，诡异的格林斯潘曾说过一句世界名言：泡沫只有在破灭后才知道是泡沫。但事实上，泡沫并非不可预测和判定，国际通行判定标准至少有4套体系可以印证泡沫的存在。问题的关键在于，我们需要判断的是，目前中国房地产症结的根源不是有无泡沫，而是到底泡沫到底有多大，泡沫的起因是什么？
货币泡沫
货币泡沫是房地产泡沫和一切资产泡沫的前提和基础，世界上任何资产泡沫和通胀背后都有货币超发的影子。
以反映经济货币化的广义货币(M2)为有效考察标准。M 2不仅反映现实的购买力，亦反映潜在的购买力。按照货币学基本原理，一个国家经济每增长1元价值，中央银行也应该供给1元货币，超出1元的货币供应则视为超发。
对比M2有关的几个指标：其一，截止2011年底，中国M2与GDP比值为1.89倍，而同样比值在美国为0.64倍、欧洲为0.8倍；其二，以M2和GDP增速对比看，以近十年来观察，M2增速平均是18%，而GDP是9.5%；其三，2011年底M2存量为85万亿、而2000年底则是13万亿，增长了6倍以上，而同期GDP仅增长4.7倍。M2/GDP=1.89的含义为：1元GDP有1.89元人民币支撑或流通；而美国是1美元GDP有.064美元在支撑或流通，而且美元更多世界流通。这无疑清晰表明了人民币的超发状态。其结果应该不言自明了。
再从全球横向对比看，根据渣打银行最新发布的报告，截止到2月底，中国广义货币供应量(M2)的存量高达13.8万亿美元，是全球最高的。事实上，早在2009年之前中国就是世界第一货币大国了。
借用货币学派奠基人弗里德曼的一句话来理解，不仅通货膨胀还有资产价格，都是一种货币现象。从货币的角度审视，中国的房地产“财富”不过是一种货币泡沫的幻觉而已。
国际热钱
中国房价开始的快速上涨起始于2002年，在全球一体化下与国际资本流向有直接关联。而并非巧合的是，2002年美元指数从121点一路跌至2008年的71点，跌幅超过40%。简单地说，这是国际资本巨量流动结果造成非储备货币国家，尤其是新兴市场国家通胀和资产价格上涨。不仅仅是中国，包括巴西印度等在内都在遭遇同样的问题。要么通胀、要么资产价格上涨，更多是两者同时出现。这是世界货币体系缺陷形成的“美元”陷阱。其背后就是国际资本几乎以光速流出美国，流向了主要是新兴市场的国家。
一个基本的结论就是，国外投资和“热钱”以及国内超发的“冷货币”共同用资金推动了房价持续性上涨。可以佐证此观点的是，近十年中国房价上涨了10倍，而国际大宗商品价格经历了十年超周期牛市，平均涨幅也接近10倍。
经济高速发展后期的一个必然经济现象
“非理性繁荣”，是格林斯潘在1996年用来形容投机性泡沫的著名定义。以日本和“四小龙”为代表东亚各国，在经济持续高速发展之后1997年，东亚金融危机后所显露出经济危局和房价暴跌，均证明这个“非理性繁荣”经济现象。其中日本是最有代表性的。其逻辑在于，经济高速发展后期资金积累庞大不能为实体经济所吸收，就必然会流向房地产市场，加上政府和央行的政策失误乃至错误，导致资产价格开始快速上升，并最终造成房产泡沫现象。
住房消费异化为投资和投机行为
所谓住房消费异化行为，也就是把住房当成投资品来投资而不再是完全的消费耐用品。在中国由于投资受到各种行政限制，投资渠道狭窄、投资品稀缺等原因，更助长和扩大了这种消费异化行为。而存款长期负利率、通胀成为投资购房行为的最强烈的心理暗示。
房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产。老百姓知道他们无法控制货币超发导致货币泡沫，最好的方法就是去买一块最容易“泡沫”的资产——房产，这样就能让自己的房产与货币一起泡沫。
金融管制造成金融抑制生态
金融抑制生态，具体表现在两个方面：一方面市场缺乏必要的投资工具、渠道、产品，民间和社会多年积累的庞大资金只能把房地产(后又流向民间借贷)作为寻找投资的出口。另一方面长期的低利率甚至负利率造成货币贬值心理和压力，迫使百姓把多余的资产买进房产保值乃至增值而且是快速增值。同样，利率双轨制和高利贷对中国民营经济的挤出和打击也是灾难性的。
信贷泡沫和杠杆
银行信贷膨胀与增大资金的杠杠性是催生房地产泡沫的另一个重要原因。与货币超发同样原理，资产泡沫背后除了货币(流动性)超发外，还有信贷膨胀和杠杆工具的因素。
2011年年底，中国银行业贷款余额55万亿，而GDP为47万亿。其中2008年之后货币信贷刺激的三年里，银行放贷达到26万亿，占55万亿总贷款的近50%。这解释了2008年全球金融危机之后，中国房价为何与全球房价下降趋势呈逆向运行且出现暴涨态势。
任何资产泡沫都少不了流动性和信贷杠杠的基础性因素。2008年美国金融危机就是由高杠杆的次级债及衍生品危机引发。
土地供应行政化市场销售商品化
中国独特的土地管理制度成为推动房价持续上涨又一大原因。简单地说，就是一级土地供应市场是行政垄断，而二级住房市场却是商品房的市场化。两者的扭曲成为推动房价持续暴涨的另一个独特因素。
完全可以佐证这个观点的是，小产权房房价与商品房房价的巨大差异性。
没有住房持有税的制约
目前中国房地产总市值已超过GDP两倍，甚至达到了300%、400%以上，居然还没有持有环节税而仅有交易税，这不仅仅是笑话，更是中国经济资源错误配置的一个根源。
国际方面曾有过类似经验。比如，世界公认严谨理性的德国人，也曾经历过房地产泡沫和房产破灭。但德国在这之后采取了以税收为主的严控措施，之后德国的房价一直很稳定。在1990年代末，德国的平均房价是法国的两倍。而现在却比法国便宜20%。由于德国房价相对较低曾多次被国际资本包括近年来国内资本热炒，却始终没有能再掀起波澜。这很值得中国政府和税务部门研究和借鉴。
为了中国经济健康的未来，必须加紧剔除附加在住房上投资和投机功能，去除把房子等同于财富和货币的符号功能，至关重要。
不论从哪个角度看，中国央行首先应该管住货币发行，保持人民币币值稳定——对得住天下持有人民币者，才是最为首要的使命和职责。（曲子）
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（责任编辑：白羽）
