楼市调控行将两年，其间，政策、措施、手段一个接着一个，用“密集”、“连续”、“严厉”、“重拳”等词汇来形容，一点也不为过。
现在的问题是，再多的政策、再严的措施、再狠的手段，目的都是一个，那就是把过高的房价压下来，把房地产市场的泡沫挤掉，让房价回归理性，让房地产市场步入健康、规范、可持续发展的轨道。
那么，在经历了近两年的严厉调控之后，房地产市场有没有出现预想的结果呢？显然，到目前为止，市场仍然处于胶着状态，价格则仍在博弈过程之中。开发商没有选择降价求生，除少数一线城市房价出现了一定幅度下降之外，绝大多数城市只是放慢了价格上涨速度，或在零涨幅附近波动。相反，市场则出现了严重低迷状态，绝大多数城市商品房销售大幅下降。特别是今年春节期间，几乎所有的城市都是在“严寒”中度过的，房地产市场一片冷清。
为什么会出现价降不明显、市场很低迷的现象？为什么开发商在普遍“资金链”紧绷、成本大幅上升的情况下，仍然选择死杠房价？这些问题，不仅需要引起重视，更需要从政策层面进行全面、深入的剖析。因为，此轮调控以来，虽然政策措施交替使用，经济、法律、行政手段共同发力，但真正发挥作用的，并不是经济和法律手段，而是行政手段。也就是说，此轮调控带有强烈的行政色彩。而行政手段更多的是治标，而不是治本。短期用用效果很好，长期使用作用就会大打折扣了。毫不客气地说，开发商所以选择死杠房价，很大程度上就是看透了此轮调控的行政色彩，看透了行政手段的时限性，认为有条件与调控比比耐心、比比耐力，甚至不排除一些开发商在等待出现1998年那样的机会。
事实也是如此，此轮调控由于夹带着太浓的行政色彩，因此，本可以起到固本作用的经济手段和法律手段，效率和效力也打了很大的折扣，特别是重庆和上海两地出台的房产税政策，几乎没有发挥作用，而是被限购、限价的行政手段完全对冲了。
笔者并不认为调控不能使用行政手段，关键是，此轮楼市调控使用的行政手段时间已经很长，对楼市的负面作用已经显现。更重要的，治本的经济和法律手段迟迟没有出台，更多的还是在试探。而与经济和法律手段配套的政策措施、基础工作，如住房信息联网、公开空置房信息等，也没有及时跟进，造成相关的经济、法律手段不能及时推出，或推出了也难以有效发挥作用。特别是被寄予厚望的房产税政策，仍然在相关政府职能部门的嘴里“传颂”着，而没有实质性的启动。
中央经济工作会议明确提出，今年在继续推进结构性减税的同时，将加大税制改革力度，其中，资源税和房产税改革将成为重头戏。那么，房产税到底何时才能真正与公众见面呢？何时才能围绕房产税建立稳定、有效、固本、治本的房地产市场制度框架呢？这是需要有关方面认真考虑并加以研究的问题。
有一点必须指出，房产税改革步伐必须加快，房产税政策必须尽快推出，这不仅是解决楼市持续低迷的需要，也是房地产市场长治久安的要求。因为，固本的政策靴子不落下，房产税政策不推出，楼市调控就会继续带着浓厚的行政色彩来维持，开发商就会继续与政策周旋。一旦行政手段退出，房价又会马上反弹，这是最不希望看到的结果。相反，如果房产税政策的靴子落下，纵然会在限购、限价等行政手段没有退出的情况下形成“空转”，但开发商一定会识时务，选择用降价来维持生存。因为他们知道，即便行政手段退出，在房产税政策下，他们也不会捞到好处，甚至会付出惨重的代价。
要加快房产税政策改革步伐，就目前而言，要抓紧做好三个方面的工作。一是尽快实现全国住房信息联网，为房产税政策的推出创造良好的条件。原则上，应在今年上半年实现全国联网。二是对重庆和上海两地房产税政策出台以来的情况进行全面评估，特别要对两地房产税政策的作用与问题进行全面分析和研判。在此基础上，抓紧设计新的房产税改革方案，力争在上半年能够扩大试点范围，下半年全面推出。三是在试点过程中，可采取取消限购和不取消限购两种形式，一部分试点城市取消限购，一部分试点城市不取消限购，看一看政策的作用效果到底如何。
总之，楼市调控已经到了需要作出政策和策略调整的关键时刻，一旦房产税政策的靴子落地，相信开发商和购房者都会作出正确的选择，而不是继续进行利益博弈。到时，房地产市场也会不再继续低迷，而步入正常轨道。（谭浩俊）
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（责任编辑：李焱）
