给有效抑制投资投机性购房支招

2009年12月25日 06:21 来源：中国证券报-中证网方中平

    针对高涨的房价，国务院常务会议要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。无疑，投资投机性购房需求上升是导致房价上涨过快的重要原因之一，“国四条”也提出，“要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”。笔者认为，必须有效压缩住房买卖环节的投资投机获利空间，从而尽量挤出投资投机购房需求，才能实现“抑制投资投机性购房”的目标。

    投资投机性需求多是起因于巨大的获利空间，只要利益空间还在，投资投机性需求就很难降低。而过大的获利空间容易带来泡沫，从而影响房地产市场的健康发展，最终影响宏观经济的稳定。政府宏观调控的目标是，促进房地产市场健康发展，这就需要稳定实在的需求，保证正常的获利空间，挤出不实在的泡沫，压缩过大的获利空间。

    实际上，压缩住房买卖环节的投资投机空间和抑制囤地的政策有类似作用。为落实“国四条”，财政部等五部委随即公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例由20%-30%提高到50%。此项政策意在限制利用少量自有资金进行炒地、囤地的企业行为，从而压缩其获利空间。如果粗略地将整个房地产活动分为买地、建房、销售、拥有四个阶段的话，那么炒地就可以说是买地环节的投资投机，炒房则是拥有环节的投资和投机。限制炒地，可以降低商品房的土地成本；压缩买卖环节的投资投机空间，则可降低二手房销售价格，进而有利于稳定整个房地产市场价格。

    从市场行为来看，有些投资者仅仅是将手中的资金甚至是借来的资金投资在住房上，待基础设施等配套环境改善或市场形势变化后，立即卖出住房。从理论上讲，这类投资者在很大程度上是在搭政府和市场大形势的“便车”，除了承担有限的资金机会成本和市场风险外，几乎不需要付出什么。何况现在的市场形势下，住房市场风险又被缩小到最低。用较少的付出，靠搭他人“便车”得来的利益自然不应该独享，而是应将增值的大部分让全社会共享。具体操作就是返还给政府，那么政府再如何处理呢？就像土地出让金要拿出一部分来用于保障房建设一样，住房买卖环节的增值也应有一部分用来投入保障房建设或给自住、改善型购房者发放购房补贴。

    鉴于投资投机性购房者可能是首套也可能不是首套购房，可能用自有资金也可能用银行贷款来购房，所以，从套次、资金来源判断是否为投资投机性需求是很困难的，如果连判断都很困难的话，很难想象其相应的解决对策能发挥多大作用。所以，真正抑制投资投机性购房，需要突破既有的“提高二套房贷首付比例”等思路，而应从增大投资投机成本、压缩投资投机获利空间角度出发考虑问题。

    具体来说，一是对买房资金来源提出更高要求，提高投资者资金使用成本。如，规定第二套房(前提是能容易准确地判断购房者住房套数)或者一定面积(如150平米)以上的房产大大提高首付款比例，甚至要求全额付款，尽量挤出那些仅有少量自有资金的炒房者，限制远远超出“改善型”的需求。二是对卖房收益作出严格限制，压缩投资者获利空间。如，销售尚未还清贷款的住房者需缴纳极高的税收或者暂不允许销售；即使全款买卖住房的，也应通过限定资金收益水平规定售价上限，比如不超过银行存款利息的二倍。当然，市场经济条件下，使用行政的办法进行调控应尽量谨慎。但是，我们也不要忘记，政府并非“洪水猛兽”，在市场失灵的时候尤其如此。

（责任编辑：年巍）