增加廉租房供应制约房价非理性上涨的撒手锏

2009年12月29日 06:53 来源：中国证券报-中证网陆一

    电影《蜗居》的放映、房价的飞涨，引发了对房地产行业的全国性关注。笔者认为,只要政府有决心将房地产市场中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出让土地的收益定向补贴，以美国、澳大利亚等国成功运转的REITs这种权益性的金融创新吸收国民自有资金来投资并分享房地产市场长期上升的收益，便能使得绝大多数国民都有房可得。

    购房贷款和房地产开发贷款莫混淆

    所有的专家都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲击忧心不已，特别是美国次贷危机以后，政府决策者更因此始终面对着银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。

    但正如上述，所谓“房贷”其实是“房地产抵押贷款”的简称，它是指贷款用途于房地产或以房地产作担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对房地产贷款的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现，即地产开发、房地产开发和房地产销售。由此可见，笼统所称的“房贷”其实应该更准确地分别为“房地产开发抵押贷款”和“购房抵押贷款”。因此，不加分别地谈论房贷违约风险，如果不是别有用心地混淆和偷换概念，那也只能说是极其不专业和不严肃的行为。

    如果仔细分析我国的房地产贷款的构成，我们就可以发现，其中在房地产销售环节产生的银行个人住房抵押贷款，坏账率极低。

    香港各家银行设定的房贷不良比例“警戒线”一般都定在1%左右。由于无法取得公开的全国数据，而仅根据上海银监局历年发布的相关报告表明，个人住房贷款的不良贷款率为0.6%左右，质量在全球以何种标准衡量都是相对较好的。

    如果进一步仔细分析，在房地产开发环节所产生的银行贷款，却不尽如此。同样是上海银监局的数据表明，住房开发贷款的不良贷款率为2%左右，是个人住房贷款不良率的3倍以上。而应当看到，上海各大商业银行的抵押贷款质量在全国还算是最好的。

    因此如果要就此分级的话，完全可以将前者称之为“中国的优质房地产抵押贷款”(优贷)，而后者可以相对称之为“中国的次级房地产抵押贷款”(次贷)。

    仅按照目前的房地产开发贷款2%左右的不良率和每年2万亿元左右房地产开发贷款余额(2008年末全国房地产开发贷款余额1.93万亿元、2009年上半年为2.35万亿元)，就可预见我国银行系统由此会每年产生400亿元上下的银行坏账。而如果我国房地产业出现流动性枯竭和资金链断裂的现象，房地产开发贷款不良率每上升一个百分点就会产生200亿元左右的银行坏账。

    更重要的问题还不在于此，从2003年起中央政府就不断出手调控房地产市场，但不仅收效甚微、而且反向效果更明显。这其中根本的原因在于，除了没有分清楚房产和地产的基本概念并混淆了购房和开发贷款的风险以外，政策的方向也有诸多值得斟酌之处，最明显的就是去年至今年在应对金融危机中出台的有关房地产开发自有资金比率的政策。

    1998年5月21日实施的“中国银行房地产开发贷款管理办法(试行)”第二十五条规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%。

    但统计数据表明，房地产开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金比率2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。同时来自上海的数据也表明，房地产开发企业的自有资金利润率居高不下，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，是同期社会平均利润率的10倍以上。近两年来媒体披露已有100%以上的案例出现。

    因此在2003年开始房地产市场调控后，2004年下半年，相关政策开始硬性要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。加上其他调控措施和房地产业2006年疯狂囤地，使得中国房地产业在2008年处于半截入土的卡脖子境地。

    但是，2009年5月27日国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

    这项政策究竟是为了降低房价还是鼓励房地产市场泡沫出现？这连房地产商都看明白了，任志强在他的博客中说：“房子卖得再好，对GDP没有任何作用，所以没办法，就把资本金率下调，让开发商有更多的钱和更多的信心去买土地，投到新开工的房屋建设中。”“开发普通住宅的自有资金达到20%是什么概念，意思就是可以给你增加到80%的贷款，如果你再有四成多的预付款的话，你实际上就完全富裕了。”

    可以这么说，2009年7月份以后全国房价的快速上涨、地王的不断出现、整个房地产市场从过热发展出泡沫征兆……这一切都主要和5月份有关房地产商自有资金率下调的政策有关，而绝非传播于众多飞沫中的其他因素。

    解决绝大多数人居住问题需增加廉租房供应

    自从1998年房改以来，至今10年有余，所有的国民都已经陷入买房还是不买房的哈姆雷特式的两难选择之中。

    刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，并放宽中小城市和城镇户籍限制，以推动农村人口向城镇转移。令人困惑的是，这一表态让二三线城市的房地产商率先欢欣鼓舞。

    同样的是，1998年的房改决策基础是诱导和激发国民消费，2009年推动农村人口向城镇转移的决策基础仍然是促进国民消费。但十多年的房改已经将一线城市的房价推高到令人咋舌的程度，国民消费贷款的90%都被住房贷款所占有；那现在如果没有彻底的改弦更张，下一轮是否会将中国二三线城市的房价也推向不合情理的高台上去呢？

    当1998年取消福利分房，住宅商品化、市场化以后，全体国民除了已有的居屋之外，开始“被市场化”解决(改善)今后人生和后代的居住问题。于是住房私有化成了独木桥，购房成了单通道。

    在建设部2005年公布的关于国人住宅水准的权威年度报告——“2005年城镇房屋概况统计公报”称，2005年城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米，住宅私有率更是高达81.62%，比2004年的80.77%提高了近1个百分点。相对于美国的68%、英国的67%、德国的42%，单看81.62%，确是一个值得政府津津乐道的数字，至少表明普通百姓的住房条件逐步改善，而且越来越多的人拥有自己的资产。但是这个统计结果却因为其数字的准确性和概念的模糊性而受到广泛质疑。但更重要的是在这数字背后的社会问题却被忽视了。

    住房是一种带有社会公共品意义的产品或商品，我们真的需要那么高的住房私有率吗？我们目前所要承受的诸多住房难题之外，还有一个问题是：我们如何面对这么分散的、“私有化”的住房出租市场？

    在国外，在不高的住房自(私)有率之外，绝大多数人是用租房解决居住问题。而出租市场的主体是政府、政府控制的大机构(企业)和专业的房地产运营公司。这一来解决了公共政策的落实问题，二来解决了经营规模化、专业化的问题，避免了“反公地悲剧”所造成的“困局经济”状况出现。

    满足低收入人群的住房需求，廉租房同样可以制约房价的非理性上涨。媒体公布的公式称，廉租房与房价呈反比关系。廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%，最大的受益者是普通老百姓。

    反观我国的住宅出租市场，完全复制了我国台湾私人(个人)小业主分散经营的产业模式。在我国的财政体系中，社会保障重在保吃穿、保就业、保养老(这些都还没有能够完全保住)，而住房并没有纳入预算科目。再加上商业地产带来的收入，这些都令地方政府忽视了公共住房建设，各级政府无心、无意参与住宅出租市场、特别是廉租房市场。大机构和专业企业除了最高端的豪宅出租市场以外，对有关民生的普通住宅出租市场不屑一顾。租金和房价基本同步涨跌，国民完全没有选择的余地，在公共住房提供上，国民失去了本应由政府提供的社会保障和依靠。

    只要政府有决心将房地产市场中的70%-80%做成政府控股公司、国有企业以及专业房地产运营管理公司控制的廉租屋，用政府出让土地的收益定向补贴，以美国、澳大利亚等国成功运转的REITs这样权益性的金融创新吸收国民自有资金来投资并分享房地产市场长期上升的收益，这样才能使得绝大多数国民即所有适婚青年和无力购房者都有房可住，也使得部分国民的投资需求得到满足。

（责任编辑：年巍）

增加廉租房供应 制约房价非理性上涨的撒手锏

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