房地产新政的三驾马车

2009年12月11日 06:48 来源：中华工商时报 ■陈雪根

    事实上，这次房地产政策调整，虽然步伐不大，但已可以看出未来房地产市场的政策走势。未来房地产政策，将是三驾马车政策，政策将围绕三驾马车进行适度微调

    三驾马车的第一匹马就是上述抑制投机性需求，第二匹马是增加供给，第三匹马是创造新的需求

    房地产政策调整的第一只靴子终于落下来了，未来房地产市场调控的整体思路也已浮出水面。

    国务院常务会议日前决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。看起来，这个调整既在预料之中又在预料之外。说它在意料之中是因为，早些时候，温家宝总理在上海就已放出了政策调整的风声，说要抑制投机性购房，个人住房转让营业税征免时限的调整不过是把他的讲话落到了实处。

    今年以来，房地产市场出现了非正常繁荣，其中二手房交易起了推波助澜的作用，据不完全统计，今年北京的二手房交易量已经超过了前3年的总和，其疯狂程度可见一斑。二手房交易井喷，既跟优惠政策可能调整有关，也跟投机有关。今年以来，二手房中介异常活跃，几乎每天我都会收到中介打来的电话，询问房子是否出售或出租。前天，又有中介给我打电话，开价之高令我咋舌，而且当我说房子不卖之后，对方毫不犹豫就给我每平方米加了3000元，问我卖不卖。这样的价格已比今年上半年涨了30%以上，你说疯狂不疯狂！个人住房营业税调整，正是为了抑制投机性购房。

    说它在意料之外，是此举对抑制房地产市场目前的高烧力度尚嫌不够。房地产市场除了自主以外的需求，基本上都是投资性或投机性需求，在目前的政策中，财税眼2008演137号规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”鼓励首次购买普通住房可以看做是鼓励自住性需求，而商业性个人住房贷款利率打七折以及首付两成，既可看做鼓励自住，又可看做鼓励投资，乃至投机，实际上，很大程度上有利于投资投机性需求。但这次没在调整之列。

    只限制二手房的投机性交易，不限制新建商品房的投资投机性交易，这样的调控政策对抑制高房价是有限的。

    事实上，这次房地产政策调整，虽然步伐不大，但已可以看出未来房地产市场的政策走势。未来房地产政策，将是三驾马车政策，政策将围绕三驾马车进行适度微调。

    三驾马车的第一匹马就是上述抑制投机性需求，第二匹马是增加供给，第三匹马是创造新的需求。

    在出台二手房政策的同时，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。在此之前，中央经济工作会议也已提出，要增加普通商品住房供给，并继续支持自住型和改善型住房需求。今年房价飞涨，除了投机因素外，另一个重要原因是供给不足，金融危机发生后，土地供应萎缩，商品房开竣工量下降，今年初以来，交易量迅速回升，消化了很大一部分存量商品房，使得市场供求关系发生变化，特别是普通商品房供应更显不足，高房价再次成为社会关注的焦点。

    因此，早在中央经济工作会议召开之前，笔者就已呼吁增加供给和稳定预期两手都要硬。一手抑制投机性需求，一手增加普通商品房供给，可以看出决策层既要抑制房价过高过快增长，又要满足普通百姓自住型需求的调控思路。

    从中央经济工作会议释放出来的政策信息来看，明年将继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，刺激经济的政策还不会退出，因此房地产市场的刺激政策也不会有很大的调整，在抑制投机性需求的同时，原有的自住型需求改善型需求依然得到政策支持，同时，还将创造一些新的需求。中央经济工作会议提出，要把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来，大力拓展发展空间。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。为此，国家发改委已经在会同有关部门研究相关的政策措施，无疑这会增加很多新的需求，为维护房地产市场的繁荣作出新的贡献。

（责任编辑：年巍）