住房反向抵押贷款——以房养老，这个在中国还停留在纸上的金融产品再次引人关注。民政部副部长窦玉沛日前指出，“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。
我国已进入老龄化国家，在“未富先老”，“四二一”家庭大量加剧，家庭养老资源日益减少。老龄化的迅速到来以及相关养老问题凸显。社会保障制度滞后，社会养老服务压力不断加重，国家不能保障每个人的养老问题等严峻形势下。民政部试推行“以房养老”制度。通俗地讲，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。借鉴国际上发达国家的经验，“以房养老”制度值得推行，但不能作为唯一的养老制度，而是多种养老制度并行，才能适合我国的基本国情。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。具体的操作方式有：租出大房再租入小房，用房租差价款养老；将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；售出大房，换购小房，用差价款养老；将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。
“以房养老”制度不适应所有人，有很多障碍。城乡差别，这个制度对于城镇人口较为适宜，对农民就不太实用。房价差异，各地的房价高低不等，而且每个人居住的房屋新旧也不同，“以房养老”能否真正满足老年人养老的费用。也只适应一部分人，目前，还有很多困难户居住着面积很小的房子，他们如何“以房养老”？
另一个推行的障碍，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有养老保险专家指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈。
推行“以房养老”缺乏法治环境。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
另一个现实的障碍给“以房养老”提出了难题：我国的住房都是70年底线，根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。也就是说，我们无法“买断”任何一间房屋。在这种情况下，怎么去大面积地推广住房反抵押贷款？还有，非理性猛涨的房价，到老的时候还能不能真正实现“以房养老”令人担忧。
为此，“以房养老”制度可以结合我国的实际情况，重点结合城镇部分居民推行，但不能作为主要的养老保障制度，应结合多种养老保险制度，多管齐下。以基本养老保险制度为主，作为一个有力的补充。无养老保险或低保险获得了一个养老生活来源的一个途径，对于有养老保险者则是一个有力的支持，可以生活得更好。
（责任编辑：李志强）
