岁末年初，房地产调控政策接连出台，从中央的“国4条”和“国11条”到地方的“京11条”等，再到各职能部门陆续发布的文件、措施，宗旨都是稳定房价。除了这些举措，笔者认为还可以把一个“重型武器”用好用活，那就是住房公积金。
房价上涨过快的原因之一是需求旺盛，这些需求中有的是消费(自住)，有的是投机(炒房)，市场本身很难辨别清楚，因为大家都使用不记名的人民币。住房公积金的使用者则是城镇在职职工，大多都是上班族，他们是住房刚性需求的主体人群，多半属于“夹心层”，既买不起商品房，又达不到申购经济适用住房条件。
将消费和投机区别开来，才能支持消费需求，抑制投机需求。不管是城市本地户籍居民，还是外来务工人员，只要你在这里工作和纳税，就应该享受应有的保障，能够买得起一套自住的房子。如果是非上班族以投资甚至投机为目的购房，就不应受到保障，因为他已经有足够的实力，可以通过市场手段购房。
怎么保护使用住房公积金购房自住的群体呢？要给予更多独享折扣。按照当前政策，使用住房公积金购房有一些贷款利率优惠，但是幅度太小了。如果买一套100万元的住房，首付20万元，其余80万元贷款20年，采用公积金贷款仅仅比商业贷款优惠了3万元左右，最多算是九七折。
严格说来，住房公积金的优惠并不是行政干预的限价手段，而是市场客观存在的合理折扣。因为人民币可以在任何时间、任何地点购买任何商品，而住房公积金却是专款专用的，货币的选择权受到了限制，应该得到一定的补偿。假如一个大学毕业生刚参加工作就开始缴纳住房公积金，可能要5年后才结婚买房，相当于提前5年参加团购，而且签合同下定金，拿到的折扣应该以10%为单位。
笔者相信，只要住房公积金的优惠幅度足够大，就能对遏制高房价产生显著作用。举例来说，假设市场上投机需求和消费需求各占一半，当房子成本每平方米4000元、房价每平方米6000元时，如果消费者的优惠幅度(笔者定义为“货现率”，指对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿)为20%，那么5000元住房公积金可当作6000(5000×120%)元使用。相较之下，投机者购房就占不到多少便宜了，即便他打算在房价暴涨后卖出，比如房价涨到每平方米10000元，如果政府将公积金货现率调高到100%，消费者还是用他的5000元住房公积金当作10000元使用，去买开发商的新房，谁还会理会投机者的高价二手房呢？
一个现实的问题，公积金提高优惠幅度之后，相对于现金的差额怎么弥补？第一个来源是开发商，由于产品被预订，能够提前回笼部分资金，有的放矢地组织生产活动，降低原材料和商品库存，减少营销广告等经营成本，理所当然要付出一定优惠作为代价。第二个来源是地方政府，通过诸如退税、退还部分土地出让金等，有针对性地补贴给目标消费者。此时，政府可以考虑停止新建经济适用房，对符合购买经济适用房条件的特殊人群以购房额度进行直补，购房额度的优惠率与住房公积金相同即可。第三个来源是住房公积金账户的投资收益。
住房公积金的货现率具有操作简单、针对性强、灵活性好、惠及面广、长期有效等特点。具体数值可以由中央政府住房公积金管理机构统一规定，也可以由地方相应机构自行规定，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折。另外，住房商品是不动产，调控住房公积金的货现率具有更大的灵活性和针对性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望海淀地区居民更多增加，在制定货现率时，可以规定丰台、顺义的优惠率为25%，而海淀为15%。
住房公积金其实是一种消费账户，可以作为调控消费需求的有效手段。我们多年来已经建立了覆盖面极广的住房公积金体制，具有专门的管理机构，其资金规模，无论从存量还是从增量上看，都是非常庞大的。截至2008年末，全国住房公积金缴存余额超过万亿元。即使不计配套现金和贷款，按照全国住房平均单价5000元计算，也足以撬动2亿平方米的需求。用活住房公积金，不仅有望遏制高房价，还将极大调动各方面购房和建房的积极性，促进房地产行业健康稳定发展。
（责任编辑：李志强）
