李开发:怎样看待当下房地产市场前景

2011年04月26日 10:03   来源:中国经济网   李开发
    随着国家调控政策的不断深入,我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢?笔者认为2011年楼市价格的变化特点是区域化现象比较突出。在大城市,中心城区平均价格稳中有升,非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市,房价会快速上升,发展空间很大。

    随着国家调控政策的不断深入,弥漫在房地产市场上的澎湃动力渐弱,炒作势头得到显著压抑,社会的认知出现了相反的两极,有的认为今年楼市要跳水,泡沫将破,有的认为,房价还会继续上涨,还有20年的上涨期。我们应当怎么看待当下的楼市特点与市场前景呢?

    以第一季度的统计数据来看,2011年3月北京楼市住宅成交5743套,环比2月上涨67.1%,但同比去年下降43%,显然,成交量已经大幅下挫。

    另一个热点城市天津,2011年第一季度商品住宅成交量为256.39万平方米,环比下跌29.09%。成交量同比涨幅达到20.99%。二手房成交面积106.38万平方米,环比和同比跌幅分别为35.58%和13.44%。

    人们在看这“环比”和“同比”两个术语时,一定要注意两大内涵。一是正常的季节冷暖,季节性,指销售淡季与旺季,例如,春节前的中国消费高峰,习惯性地成为消费旺季。二是政策的宏观环境。最近20年的习惯是,国家的年度政策调整,通常都在“两会”以后,重大调控政策普遍是在3月下旬与4月份密集出台。

    2010年,是全国房价高涨年。有数据表明,北京五环内房价涨幅高达52%,也有不同的统计数据,比如,中国房产信息集团公布的数据是北京2010年的涨幅是42%,广州涨幅最低是23%。数据不同的原因在于,各个统计权重值不同,抽样方式不同。不要太迷信于统计数据。最好是实地找一些楼盘进行对比,那样最直观。

    2011年的国家楼市政策调控,热点城市的主要做法有三板斧,一是减少投资者,审查购买资格,外地人的投资需求基本卡死,进入市场的投资者少了一大块;二是提升购买难度,贷款审批更严,首付从原来的20%到30%,现在是50%。三是增加贷款购房者的后续还款负担。利息的优惠取消,贷款的利率大幅度提升,包括公积金的购房利率也提升了,管理更严。这三个政策导向带来的是催促楼市从高热降温,从而将投资方向引向其他领域。

    我的研究结果,今年的楼市价格呈现普遍区域化特点。热点大城市,指国家强调控制房价的重点城市,房价总趋势是稳中有降,而非国家重点整治的热点城市,指中部城市,主要是省会城市与地级市及西部主要城市,房价的整个趋势是稳中有升,有些城市将有较大涨幅。在大城市的热点地区,城市重点发展区,房价将稳中有升,边缘区、非热点发展区,公共资源不足的区域,房价将稳中有降。在东部中小城市,中部和西部的大中城市,房价将呈现快速上升势头。

    房价持续上升的动力主要有两个,主要是城市化趋势,比如北京,每年进入的外来人口约75万人,外来人口进城,就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人;二是货币供应量情况。最近这4年,为了快速发展,为了抗衡金融危机的冲击,银行发行的货币总量超高速增加。2010年我国的GDP总值达39万亿人民币,但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿,过多的热钱会导致通货膨胀,超过GDP的部分需要保值增值的避风港,目前在许多投资人眼里,只有房地产才能保值增值。而股市的动荡只能短期投机,不能保证长期稳定增长的投资需求。

    这里需要说明的是,由于通货膨胀已经在所难免,与其将钱放在手中等待贬值,不如将钱投放在一个安全场所为好。在普通民众的投资范围内,最有价值的投资领域,比如,矿山,能源,高新技术,实体企业,大部分人没有那个能耐与实力,而且还有玻璃墙,大多数只能选择楼市与股市,两中选优,楼市还是更可靠一些。

    房地产开发商需要思考近期的开发投资、开发速度与开发策略。因为,房地产开发商各有不同,实力有大小、进入市场有先后,主攻方向也有差别。比如,万达地产主要是城市商业综合体,万科是城市住宅。在开发商当中,有的进入市场比较早,甚至已经在美国纳斯达克上市,经济总量比较大,资金的接续能力强,有的没有上市,还有的是最近两三年才进入的,经济势力还比较单薄。在资金链紧缩的一段时间内,承受能力是不一样的。

    房地产开发商最主要的选择,首先应当执行国家的房地产调控政策。国家房地产政策近些年其实一直是稳健的,调控目标非常明确,提法也十分准确,叫做“稳定房价,防止房价过快上涨”。政府调控房价主要目标在于稳定房价,“稳定”这两个汉字非常有意思,够我们大家喝一壶的。

    地方政府也面临着重要的选择。市场化,国际化,城市化是不可抗拒的潮流。就中国的城市化前景来看,在“十二五”期间,中国至少还有8000万人要进入城市,对大城市和中等城市来说,每一年都会增加几十万人,甚至上百万人,他们首先是商品房的主要需求者。所以从总体趋势上看,房价在今后的5年到10年,如果没有出人意料的政策变化,房价还会处在稳定上升的阶段。房价调控,让房价降下来,消费者当然高兴,但是城市政府的经济压力却在增大。一些报告表明,许多地方政府的财政收入40%已经来自于土地的出让与房产的税收。市场像跷跷板,让政策完全平衡不容易。因此,房地产的政策松与紧会出现波动也是一个必然趋势。

    总结一下2011年楼市价格的变化特点,就是区域化现象比较突出。在大城市,它的表现情况是,中心城区平均价格稳中有升,非中心区的平均房价会稳中有降。在中等城市,房价会快速上升,发展空间很大。开发商如果在大城市投资开发,未来发展热点地区是个好的选择;如果瞄准二线城市,未来特别有前景的城市,升值空间也很大。中国是个将近14亿人口的大国,在未来的30年中,还要有2亿农村人口进入城市,楼市的发展空间不可低估。

    作者简介

    著名经济学家,坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一,2004年“郎顾之争”中代表国务院国资委与郎进行论战的学者,《中国经济名家讲坛》副理事长,中国管理科学研究院研究员,中国企业改革与发展研究会常务理事,华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。

(责任编辑:胡可璐)

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