今日，2010第二十七届中国?上海房地产展示交易会即将落幕，从展会现场来看，虽然人头攒动，但大多数购房者购买意向并不强烈，观望气氛依旧浓厚。回顾今年上半年，楼市迎来了真正的冬天，在成交量、房价见顶回落的趋势下，原先弥漫楼市的“狂躁”之风业已不见踪影。可见，史称“最严厉的调控组合拳”初期效果颇佳，而其抬高二套房的首付门槛的杀手锏，则更被公认为遏制房价“高热”的一剂“良药”。
然而，所谓“是药三分毒”，在7月14日住房贷款“认房又认贷”之后，即使无房有过贷款记录，或者有一套房但从未有贷款记录，皆将被认定为二次购房。因此，对于改善型乃至刚性需求来说，房贷7折利率优惠或已成过去时。同时，随着二套房认定标准的尘埃落定，银行房贷政策也是越来越趋紧。沪上商业银行从7月开始，对唯一符合“无房无贷”首套房贷标准的极少数客户，虽然利率还是维持在7折，但是首付已经悄悄提升至三成的水平。这说明房贷收紧的现象已经不仅局限于二套房贷，而且开始扩展到首套房贷的标准。
事实上，目前这种“无差别化”的信贷调控政策，从表面上来看或是“一针见效”，不仅彻底颠覆了市场对于房价走势的短期预期，而且毫不留情地“秒杀”了热衷信贷杠杆的投机型购房需求。但从另一方面看来，该剂猛药乃是治标不治本的权益之计，因为无论刚性需求、改善型需求抑或投机性需求，只是暂时被压制住而并未被满足。俗话说:“按下葫芦浮起瓢”。一旦银行迫于放贷指标压力而重开信贷闸门，那么所有这些市场需求几乎会毫无悬念地迸发出来。值得注意的是，以占据了较大的房贷市场份额的中行、工行和招行等主要商业银行为例，之所以此次步调一致地上调首套房贷的首付比例，实际源于前期“抢贷潮”以及存款准备金率上调之后，消化新增房贷的胃口明显减少所致。
从目前情况来看，虽然上海今年约有1200万平方米的保障性住房新开工，并辅以公共租赁房政策作为补充。但诸如此类数量有限且同质化的房源，仅可满足资金有限而缺乏选择的部分刚性需求。而那些对于区位、交通、房型、配套等等具有各自不同要求的刚性、改善型以及投机型购房者，必然回流入商品房消费市场，届时很难保证房价不再“日新月异”。
我们知道，投机型购房者是扰乱市场秩序的“害群之马”，而其接棒人正是刚性与改善型购房者。保证后两者的住房消费需求，则无异于对“害群之马”的釜底抽薪。因此，无论是信贷政策，或是购房退税等地方细则，都应在明确界定购房者性质的前提下，始终尊崇“有保有压”的政策导向，进一步扩大有利于刚性需求及改善型需求的优惠政策，帮助其实现“居者有其屋”的梦想，最终促使房产回归其本来的居住属性。
（责任编辑：侯彦方）
