按照上海现有的住房政策，保障性住房制度力图基本满足低收入家庭的住房需求，商品住房制度有助于高收入家庭住房愿望的实现。而为数众多的中等收入家庭既不能享受到保障房优惠，又在高房价的压力下无力购买商品房，成为“夹心层”。对此，有必要予以高度重视和切实关照。
起到“房价调节器”作用
无论是廉租房、经济适用房，还是公共租赁房，它们的受益面只有一小部分人。而目前正在起草中的《住房保障法》，其核心就是“广覆盖、保基本”，即尽可能覆盖广泛的收入群体，让人们能够居住在符合基本住房面积、基本配套设施、基本质量安全标准、基本交通出行等要求的住房内。就此而言，有必要把中等收入群体纳入进本市住房保障体系中。
廉租房和公共租赁房是租赁性质的，限价商品房与经济适用房一样是出售性质的。但经济适用房主要针对中低收入群体，且在建设标准、供应对象、申请程序以及将来上市等方面都有严格的政策限定。而限价商品房，从品质和区位上一般来说肯定会比经济适用房要高、要好。一般商品房拥有的绿化标准、硬件设施等配置，限价商品房一应俱全。同时，限价商品房又能在房价上比同区域内其他商品房低20%左右，无疑会受到广大中等收入群体的欢迎。
此外，经济适用房仍属于福利性质的住房，限价商品房则完全是商品房。尽管二者都是限价住房，但前者是为了社会保障，后者主要是为了消除市场垄断、防止房地产泡沫。虽然经济适用房的价格要低一些，但限价商品房最关键的作用在于，房价高的时候一经推出，能有效抑制楼价过快增长趋势，因而我们可以称其为“房价调节器”。
兄弟城市已在先试先行
前不久，国土资源部发布通知说，确定为中低价位普通商品房用地的，要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。这一明确规定，在我看来就是鼓励和支持限价商品房的建设、销售。
事实上，在北京、广州等城市，早已开始实施限价商品住宅的管理和销售办法。今年年初以来，北京、广州、天津、南京、成都、青岛、大连等城市，又陆续推出了一定规模的限价房或限价房建设用地，并明确提出了中小户型的结构设计要求。
据了解，广州今年推出限价房用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房1万套；南京确定的今年限价房规模是10万平方米；天津宣布，今年将推出2万套限价房；青岛也提出，3年中每年至少会有3000套限价房应市；成都最近则确定了限价房价格，当地6700余套限价房首轮确定了1400余户买主。北京今年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，占全市住宅开工套数的50%以上，其中有一大块会是限价房。4月16日，北京市土地储备整理中心挂出的9宗土地出让公告中，有8宗采取“限房价、限地价”的挂牌方式。这是北京市今年第一个明确定位为中小套型普通商品房并采取“限房价、竞地价”方式的项目。
建议采取四种措施来推进
面对市民的迫切需求、中央部门的政策支持以及兄弟城市的先行先试，上海有必要积极发展建设“限价房”。具体来看，有以下四种措施可供采纳实施：
一是“专划地块”。本市规土部门和住房保障部门划出专门地块，以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%的开发商利润、竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的“四定两竞”方式，专门向房地产企业招标供地限价房。二是“在普通商品房源中配建一部分”。针对本市地价疯涨现象，可在招拍挂供地时，明确营建普通商品房时配建若干面积限价房的准则。三是从相关部门或单位所空置的房源中，可收购一部分专门作为限价房用。四是把本市未来两年30万平方米的经济适用房中的一部分，转为限价房。
应当强调的是，本市限价房的供应对象首先可以选择城市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭、旧区改造涉及的动迁户以及需引进的特殊人才。在限价房建设和发展中，应当坚持“政府扶持、社会参与、市场运作、多管齐下、整合资源、逐步增加”的原则，降低土地出让金、降低开发过程中的税费开支、降低开发商利润、降低按揭利率、降低首付比例(“五降低”)，购房贴息、提高贷款额度、提高公积金缴交水平、延长按揭年限、税前还贷(“五补贴”)，全面完善限价房开发建设供应体系和政策设计，积极推动上海中等收入群体安居问题的解决。
(作者系上海市政协委员、上海市房地产行业协会副会长、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长)
（责任编辑：年巍）
