房产要变成硬通货？

2009年12月12日 07:52 来源：中国证券报-中证网孟坚

    近日，一部以城市住房问题为题材的电视剧《蜗居》热播，折射出公众对住房问题的关注度极高。今年以来，与中国经济复苏相呼应的是，内地楼市走出了一波凌厉的V型反转走势。这令不少去年本想等等房价再跌一下才考虑买房的人叫苦不迭。在许多城市，房价已不是恢复性上涨，而是创出了历史新高。前两年，上海著名的高价楼盘———汤臣一品，曾挂出每平米十多万元的价格让人觉得太不着边际，今年却以每平米16万元的价格卖出让人瞠目结舌。那么，是什么原因使得房价如此疯狂？

    回顾一下今年以来房地产市场的走势我们发现，年初楼市已略显见底迹象，成交量逐月回暖。当时，不少房企资产负债率高企，资金链紧绷，于是回笼资金倾力促销成为一些开发商的共识。此后，随着中央政府的经济刺激措施效果逐渐显现，人们的预期开始发生变化，加之银行房贷优惠利率和首套房低首付政策的出台，使得相当一批自住消费型购买力被释放出来。当中国经济形势企稳日趋明朗以及楼市反转之势确立时，数量可观的投资与投机性资金大量涌入，快速推高了很多城市的房价水平，而这种市况又反过来刺激了部分民众的恐慌性购买心理。

    从投资的角度考量，房产投资的收益率和波动性较之股市更为确定。更为重要的一点是，房产投资是目前我国唯一可以利用财务杠杆放大收益的投资品种。近日，中央电视台早间新闻报道，南宁市新推出一楼盘，在排号买房的人当中前十位均非本地户籍人口，据此推测或有可能这些人中多为投资性购买。

    从需求角度看，城市化和工业化加速阶段的刚性需求，货币超发所导致的通货膨胀恐慌逼着房屋部分脱离消费属性，而沦为和黄金一样的天然保值品，黄金没有多少使用价值，而中国房价也可以不必看租金回报率。于是形成了这样一道奇特景观，不管土地供应是多是少、不管囤积土地和商品房库存是升是降，房价就是一个劲地往上蹿。这显然不是供需关系能够解释的，唯一的理由就是人们预期将来货币会贬值，不如赶紧买些房地产之类的硬通货。反过来说，这不只反映房价上涨，更反映出人们对货币贬值的预期，房子成了硬通货了。

    从房价上涨的内在逻辑看，房价大幅下跌对金融系统来说几乎是灾难性的。因此，就政策层面而言，房价只能上涨或至少是不跌，地方政府作为利益攸关的一方，巩固了这一可能。

    然而，城市居民居住成本的持续攀升有可能从根本上对扩大消费产生一种挤出效应，进而影响到我国经济结构的调整。就民计民生的角度而言，房价的上涨也会增加社会公众的“痛苦指数”。因此，站在中央政府的角度来看，平抑房价过快上涨，提高城市居民保障性住房的覆盖率，将是宏观政策制定的应有选项。但在政策的具体操作层面上也面临诸多两难选择：一味收紧房贷(或有区别的收紧)虽可部分抑制投资性购买力，但也会减弱市场需求；在流通环节增加税负提高交易成本，或可打压投机性购房，但也有可能在供需失衡的市况下间接推高二手房价(卖家的成本转移)；大规模划拨保障性住房用地，可以降低城市居民平均居住成本但不符合地方政府的利益盘算；最有可能对现有房地产市场格局产生根本性改变的政策———物业税，则因实施难度颇大而被遥遥无期地束之高阁……由此看来，在中国经济已走出全球金融危机阴影的前提下，可以期待的结果可能是，房价不要涨得过快。

（责任编辑：李志强）