地产开发与文化要素共舞

城市比较学中的纽约分析之三

2009年12月04日 09:17 来源：解放日报 □ 宋亦青

    中国2010年上海世博会把城市作为主题元素，无疑是令世人为之关注的。但论及城市，就无法回避房价问题。如果更具体地分析中心城区，美国不同城市的中心城区价格相差悬殊，即使在纽约的中心城区，不同的街区价格也是天差地别。究竟是什么影响房产价格？居民收入肯定是最重要、也是人们最常想到的因素。让人十分惊讶的是，自身收入不高的艺术家和创意人的聚集度居然对房产价格的影响不亚于平均居民收入水平。理查德·佛罗里达教授创立了一个“波西米亚指数”(注1)，即艺术家、音乐家、设计师等人的聚集度。根据他对美国大量地区所做的长年数据研究显示，看遍全美国，无论用什么数据模型，一个区域的“波西米亚指数”都是影响该区房产价格的极其重要的参数。他还发现“波西米亚指数”的组成者虽然收入不高，对该区的收入水平和人才数量却有着直接的影响。他从数据和理论证明，文化是经济发展的重要撬动力量。从房地产的角度来说，艺术家和创意人群体的存在不仅提升房价，还提升一个地区的收入水平。

    文化拓荒，资本拓展

    以纽约为例，在近半个世纪，尤其是近二十几年，如果有一个房地产商步步紧跟着“波西米亚指数”在中心城区的迁移，就一定是纽约最发达的商人。这条线路从格林威治村(Greenwich Village)到苏荷(Soho)和Tribeca再转战切尔西(Chelsea)。格林威治村在20世纪初是曼哈顿南部的工人区，因为它房价低廉、交通便利而吸引了画廊、小型出版社和演出机构的相继设立，并渐渐成为纽约最早的文化人聚居点，之后一批又一批的作家、艺术家从全国各地来到那个街区，并度过他们创作的黄金时期。但是当时的格林威治村仍旧以低消费为主，与其他成熟的曼哈顿区域相比像是刚刚拓荒的西部，街上老鼠乞丐随处可见。精明的房产商却看中了这个破旧却充满文化活力的地区对纽约人的潜在吸引力，对该区大力投资改造。十几年间它的房价大幅攀升，使得原来居住的文化人无法承受，大量迁移到了苏荷和Tribeca空置的厂房和仓库。可是到了80年代，苏荷和Tribeca的仓库艺术文化也被地产商开掘，成为纽约最炙手可热的地产。90年代，他们又不得不再次迁移，进驻河边的切尔西。现在切尔西也已成为时尚的街区，拥有众多知名设计师的高级公寓作品。

    这种“文化拓荒，资本拓展”的中心城区开发模式，最早在纽约诞生，在最近的十几年，全美已经有众多其他城市效仿，比如华盛顿特区、芝加哥、圣塔非(Santa Fe)和巴尔的摩等等。其成功的原因主要有三。首先，这些艺术家和创意人对生活品质独到的眼光。他们安营扎寨的地方一定是有特色的街道，地道的美食，个性的商铺。这些自由职业者还有创新和创业的精神，他们在发现一点萌芽的时候，会添砖加瓦，继续开发，比如创办剧院、音乐酒吧、咖啡厅、特色餐厅等等。这种聚集效应又会吸引更多的设施开始。如此便利又多姿多彩的街区自然会吸引人去消费和居住。第二，这些人收入有限，有时甚至濒临穷困，所以他们聚集的地方肯定是没有被开发，消费低廉，商业资本的进驻成本低。第三，这些艺术家、作家、音乐家很多是“边缘人”，思想迥异，有时还行为怪诞。能容纳这些人的地方一定有海纳百川的胸怀和开放的风气，是一个外来人能迅速融入的社会。这样的地方就容易吸引和留住各色背景的人才。

    放大文化元素，提供差异性文化选择

    虽然不少城市仿效纽约“文化拓荒，资本拓展”的模式，纽约仍旧是“地产与文化共舞”最丰富、最精致的案例。纽约非常善于捕捉文化因素的萌芽，并把它放大、叠加，从而在曼哈顿创造出迎合不同人群的“文化选择”。比如，切尔西这个地区，由于90年代新兴画廊的聚集而成为下一个被开发的对象。为了推动这个进程，同时树立切尔西与众不同的文化特色，商业资本抓住了另一个要素。切尔西拥有纽约唯一，也是最大的室内“菜市场”。它是由废弃的饼干厂房改建，供应超市里无法买到的新鲜蔬果、禽蛋和特色民俗小吃。纽约爱好烹饪的人很多会在周末赶往切尔西“买菜”。商业资本很快就抓住并放大了“烹饪文化”的元素。引进著名的美食频道开设摄制基地，在电视上举办“铁厨”烹饪比赛节目，并资助“铁厨”的获胜者在“菜市场”两旁开设私家餐馆。由此，这个街区的个性就十分鲜明了。爱好美食的人流不断，也为购房者增加了另一个吸引点。精明的房产商们不仅在住房设计上吻合切尔西现代派艺术的氛围，还特别精心打造厨房的设施，甚至不惜重金请来名厨挑选厨房设备。

    Tribeca是另一个例子。它是爱好电影、寻求纽约工业历史感的人群最喜好的选择。在三四十年前，闯荡纽约电影界的年轻人，不少在附近的码头和仓库打工，由于Tribeca有地铁，房价低廉，就成群地住了下来。9·11之后，Tribeca经济也受到了沉重的打击。但由一群电影人发起的Tribeca电影节，一举把这个街区推上了时尚的前沿。现在的商业资本抓住了电影和老工业的怀旧情结。他们大多不求现代风格，而把工厂仓库大量改建为高级公寓。有特色的单位都会保留一整个墙面的红色粗糙砖墙，若墙上有工业齿轮的痕迹就更受欢迎。纽约的商业资本不仅跟随了文化聚集地的迁移，还进一步开掘、放大原有的因素，并且充分发挥差异性，达到对市场细分的目的。最近的一两年，在成熟的“文化聚集区”中，地产商们还进行第二次细分，比如把Tribeca分出一块更安静而适合家庭居住的区域，命名为“北Tribeca”。西村(West Village)，也被划出一块“远西村”。如此第二轮文化深耕，给原以为成熟不便的区域带来了新的机遇。

    当然，并非所有“文化聚集区”都能被成功地提升。首先要满足的是基础设施的完备，比如生活便利，地铁通达。布鲁克林的红帽子区(Red Hood)从2003到2006年间，有不少寻求低廉房租的艺术家涌入，但缺乏应有的基础条件，至今未能蹿红。在此之上，纽约人对街区还有一个独到的要求，那就是具备“小镇的亲切感”(a neighborhood feel)。在城市钢筋水泥、高楼林立中工作的人希望回家的时候，如同离开了城市的冷漠，回到了属于自己的亲切小镇。有“小镇的亲切感”的街区一定有适于行走的街道，有大量的“街面”商业，并且没有被连锁大品牌全面占领，还保留着少许的人情味和对自己街区个性的维护。前面所提到的格林威治村、Tribeca和切尔西等等都具备如此的特质。

    保护文化再生和多元，对应城市持续与繁荣

    商业地产借助了文化的撬动力量，但是文化却不一定同时受益。艺术家、作家、音乐家、设计师等等人群是城市发展中的拓荒者，他们给平凡带来创新，为陈旧注入活力。但是他们作为一个群体也是城市的边缘人，不断地受到商业资本冷漠的驱逐。在他们当中，有一小批人攀上了财富的阶梯，但绝大多数人无法做到商业上的成功，可是依旧孜孜不倦地追求。纽约曼哈顿街区一个接一个地房价上涨，如果赶走了他们，文化就无法再生和创新。有一个老地产商，说出了他的担忧。几十年前，小城市来的舞蹈演员要想闯荡纽约，找一间廉价小屋不是难事，现在就算与人合住，都很难支付得起了。纽约媒体也疾呼，纽约不能变成像欧洲博物馆式的城市，只会保留文化历史不再创造新的文化，只有富人文化而不是百花齐放的潮流之城。美国城市学家Jane Jacobs就曾对纽约多元文化受到房产价格上涨的威胁发表言论，“当一个地方变得单一无趣(只有富人)的时候，连富人都会逃离”。

    解决这个问题，政府一定要担当重要角色，在中心城区提供一定量的经济住房和工作室，以留住艺术家、创意人和低收入人群，维护城市的活力和多样性。在这一点上，纽约在各方呼声之下，已经开始重视。除了几十年来政府对部分房屋进行租金上限以外，政府也在几个繁荣街区出资开辟了创意人工作室。纽约市市长Bloomberg专门成立了纽约文化办，并在今年9月份提出振兴纽约文化的五大措施(注2)：部分政府机关大楼和公共设施将招标邀请艺术家免费循环展出；公园和其他室外公共场地以招标的形式免费对民间演出开放；对优秀年轻艺术家和创意人进行就业安排；为以创业为目标的艺术家和创意人提供商业培训并协助寻找低价房产；提供政府和民间资金帮助艺术家聚集区成立商业计划对该区域进行营销推广。

    纽约人在欢迎此类措施之外也清楚地意识到这只是一个好的开始。如何帮助商业资本和文化共同繁荣是个长久的课题。由此，人们完全有理由渴望，上海世博会上有更多的国家和城市对此命题作更为深入和实践的阐释。保护、优化、丰富文化生态，可以让城市更舒适温馨，平易近人。

    (作者系美国贝恩咨询公司战略咨询顾问，美国联邦注册会计师，美国沃顿商学院MBA)

    注1：Richard Florida,“Who is your city”

    注2：The City of New York, Office of the Mayor, Sep 2009

（责任编辑：李志强）