与其“限大”，不如打击囤地

2009年12月04日 08:03 来源：经济参考报郎秋红

    国土部“限大”之举是为了遏制近期国内“地王”频出的现象，减少“地王”给房地产市场带来的负效应。但是在笔者看来，“限大”只是“扬汤止沸”，要规范土地市场，严打囤地才能“釜底抽薪”。

    首先，“限大令”只能管住总价地王，管不了单价地王。一个简单的例子，“限大”后，像北京顺义天竺22号这样“巨无霸”体量(50多万平方米)的总价“地王”可能越来越少，但是丝毫妨碍不了中化方兴这样的单价地王。广渠门15号地只有15.59万平方米，却拍出了40.6亿元的高价。

    而且，纵观当前各地房地产市场的“地王”，特别是二三线城市的“地王”，面积很多都在20万平方米以下。不久前，中海地产经过263轮竞价，以14.64亿元的总价拿下长春长铃地块，创下长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。该地块的面积并不大，总价与一线城市地王比也不高，但是，净地单价破万带给长春土地市场的震撼绝不亚于广渠门地块对北京的影响、长风地块对上海的影响。

    所以，“限大令”这种遏制“地王”的方式并不会对土地出让单价产生太大影响，也不会对“单价地王”的刷新速度产生任何制约。

    其次，拿一把“20万平方米”的尺子卡住所有大城市供地上限，有“一刀切”之嫌，科学性值得商榷。按100万人口以上就可以算做“大城市”的相关规定，长春市和北京市都算是大城市，但是，300多万人口的长春市和1000多万人口以上的北京市，无论在人口数量、土地面积和城市规划方面，又与北京有多大的可比性呢？更何况，一个地块出让面积多大合适，要根据地块位置、城市规划和功能分区，如果公共配套设施较多，需要配建中小学、出让地块面积自然需要大一些。一个锅盖不能扣到所有的锅上，具体问题具体分析。“20万平方米”这样的近乎“一刀切”的规定，在具体执行中难免遇到很多实际问题，执行的力度可能要大打折扣。

    其实，“地王”最受人诟病的问题，最主要的不在于它有多大、多贵，既然是“招拍挂”，价高者得，地王的产生就是正常的市场现象，没什么可谴责的；“地王”最大的问题在于囤而不开，一方面造成土地资源闲置长期“晒太阳”，另一方面助长了“炒地皮”行为，造成楼市病态发展房价居高不下。

    2007年，绿地集团和中海地产双双成为长春地王。但绿地新里开盘后，售价并没有明显高出市场价格水平。以与绿地大体相当的地价拿下“西水地块”后，中海搁置了两年多未开发。现在这块地的价值不言而喻。

    “盖房的不如囤地的”，潘石屹把这种现象称之为“养鸡的不如倒蛋的”：两家开发商在同一地段各拿了一块土地：一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱;另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。这样的现象显然是不正常的，助长了“囤地、炒地”的风气，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。

    长春市国土资源局也曾尝试出台地方性办法打击囤地行为，当地规定，不交清土地成交款和出让金的企业，不得参与新地块竞买。然而在实际执行过程中，一些没有交清出让金的企业，改头换面，以新注册公司或者其他子公司的名义频频参与竞买并获得成功。记者认为，有些规定，制定得越细、越严格，执行起来反而越复杂、越难操作。

    所以，与其不断出台新规、细则，不如把原有的打击囤地的政策落实好。越简单的办法也许越有效。试想，如果真的能够把“两年不开发土地收回”落到实处，哪个企业还敢没完没了地囤地呢？

（责任编辑：李志强）