楼市调控的纠结与困境

    当前房地产存在的许多问题，都是由于房地产政策定位不清，让住房市场的居住功能逐渐丧失，住房成了一种投资赚钱工具所导致的结果。巨大的房地产泡沫是不可持续的，因此必须让过高房价回归到合理的水平，让住房市场回归到居住功能，必须严厉打击住房投机炒作，使中国经济“去房地产化”。

    温家宝总理在今年全国“两会”回答中外记者提问时指出，“我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条，但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

    从温家宝总理的讲话中，可见中国房地产调控的困难前所未有。房地产宏观调控为何如此纠结，真是利益关系盘根错节吗？如果回答是肯定的，那么这种盘根错节的利益就无法打破吗？可以说，如此巨大的市场与行业，利益关系的盘根错节是必然，不过，如果有好的价格机制，市场是能够理顺这种错综复杂的利益关系的。

    如果回答是否定的，其原因又是什么？要给出问题的答案，就得从中国房地产市场性质入手。从根本上说，中国房地产市场是一个政策市，房地产市场政策指向哪里，那么就会有一个什么样的房地产市场。因此，中国房地产市场政策不出中南海、房地产市场利益关系盘根错节、房地产市场改革阻力巨大，基本上是既有和当前的房地产制度安排决定的。这才是中国当前房地产市场一切问题的根源。也就是说，当前房地产存在的许多问题，都是由于房地产政策定位不清，让住房市场的居住功能逐渐丧失，住房成了一种投资赚钱工具所导致的结果。这样一个住房市场，不仅严重超支了中国未来几年甚至十年的住房需求，住房消费者被高房价严重挤出，产业结构严重扭曲，金融体系潜在风险增加等；而且由此引发了一系列社会和政治等方面的问题，比如与房地产利益关联的贪污腐败盛行，房地产市场发展与经济发展不可持续等。

    可以说，国十条之后，政府对房地产宏观调控逐渐形成一个共识：巨大的房地产泡沫是不可持续的，因此必须坚决挤出这个大泡沫，必须让过高房价回归到合理的水平，让住房市场回归到居住功能，必须严厉打击住房投机炒作，使中国经济“去房地产化”。

    但是仍然有两个方面的纠结无法解开。一是政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，也知道要严厉打击住房市场投机炒作，要让住房市场价格回归合理水平或让住房市场转型为以消费为主导的市场。而要做到这点，国际上成熟的住房市场都通行政策组合及法律制度。但是国内政府偏偏不研究及出台严厉打击住房投机炒作的税收制度，而是采取对这些住房投机炒作作用十分有限的行政手段。二是政府一直在担心住房价格下跌多少对经济增长之影响，认为房价只能跌到什么水平才可以，否则跌幅过大会给经济带来危机，而没有看到这是早几年房地产泡沫吹得巨大要付出的代价。其实，政府只要促使住房市场性质的转型，至少房价走到哪里是市场使然。

    “住房市场宏观调控政策工具性”的观念还在持续，只不过，这种工具性由大造保障性住房来替代。当然，建设保障性住房是重要的，但它必须与政府财政能力、保障性住房分配制度及当前住房市场的价格水平相适应。否则，大造保障性住房仅是作为经济增长之动力，那么住房市场宏观调控的工具性同样十分明显。

    可以说，当前中国房地产宏观调控纠结与困难，不是投机炒作者对抗，也不是房地产开发商不愿意，更不是地方政府土地财政的需要及住房市场利益关系巨大复杂，而是政府对房地产宏观调控政策认识不到位，政策目标与实施执行不到位。如果政府房地产宏观调控政策不在这些方面改进，那么要化解当前房地产宏观调控中的纠结与困难是不可能的。

    作者系中国社会科学院研究员

（责任编辑：李志强）