房价拐点日益临近

    限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量，近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上海施工面积均达过亿平方米，创历史新高，潜在供应压力正在快速累积，尤受关注，楼市拐点已日益临近。

    有数据显示，截至10月，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。截至今年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较去年同期大幅上涨了42%。其中，库存同比增长的公司多达112家，占比77.78%，库存环比增长的也有109家，占比75.69%。

    北京及上海统计局数据显示，京沪两地1-10月在建商品房及住宅面积均创新高，分别达到了1.12亿及1.219亿平方米。住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米，按照同期公布的1-10月签约数据推算，消耗潜在库存的时间分别需要将近10年和7年左右，均高于全国平均水平。特别是北京的商品房消耗时间达到了111个月。不仅这些，按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预计2012年开始，京沪两市还将迎来更大的库存高积压期。最近几年大量的土地供应将继续增加在建面积。潜在供应巨大，但作为政策调控的重点城市，从目前看短期内放宽限购的可能性似乎不大。

    中央对楼市将持续调控的明确态度，房地产企业现金储备持续减少，行业现金偿债能力的进一步恶化，使去库存已成为房地产界的共识。2008年房地产行业去库存曾耗时长达5个季度，业内人士认为，本轮调控房地产行业去库存过程将更缓慢，会持续更长时间。

    在调控政策仍未放松、市场各方心态明显转变、市场供量大增的背景下，人们预期的房价“拐点”是否将快速到来？

    中原地产的分析认为，在限购、限贷政策下，各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下，刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张，即使降价项目增多，预计年底前成交量仍维持低位。目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域，真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言，目前降价更多出于策略性选择，目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。从短期来看，全面性的降价尚未到来。

    中原集团研究中心认为，只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件，楼市的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看，这三个条件在加速形成，正促成拐点的到来。

    地价出现下降，才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从全国来看，地价下滑的现象只是个例，土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加，年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，地价开始趋于下行已是大势所趋。开发商若能主动降价售楼，不仅可以自救，也可能有机会以低价来补充土地储备。

    开发商资金状况日趋恶化，唯有选择降价促销。从目前整个房地产行业来看，衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1，逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56，资金链暂处安全范围，但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压，或将加速整个行业突破警戒线，标杆房企亦难独善其身。

    体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌，则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显，但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房，但受限购政策影响，业主降价意愿平淡，主要城市中心区房价依然维持高位。然而，自10月开始，根据中原领先指数显示，上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘，出现下跌，表明一线城市房价的真正松动已经开始。其他二线发达城市的二手住宅价格虽仍有微幅上涨，但涨幅也已逐月收窄。新房市场与二手住宅市场的互动影响，将促使全市场价格步入全面调整。

（责任编辑：王国信）