二三线城市控房价关键在于增加供给

2011年07月27日 07:07   来源:中国证券报   陈波翀
    近期,关于二三线城市限购的讨论越来越多。持支持的观点认为,二三线城市房价涨幅并不逊于一线城市,某种程度上是因为一线城市限购之后,炒房资金转战二三线城市,所以限购很有必要;另一种观点则认为,一线城市房价是标杆,二三线城市房价只是“估值修复”而已,限购并不能解决问题。

    本月12日国务院召开常务会议指出,要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,除进一步巩固和加强原有调控政策外,在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施。这一基调被普遍认为是楼市调控加码的信号。随后,7月18日国家统计局发布“6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格变动情况”,6月份仍有44个城市新建商品住宅价格呈环比上涨趋势,涨幅较大的城市有郑州、长春、潍坊、洛阳、新乡、淄博、兰州、吉林、聊城、烟台等,均为二三线城市。

    客观来讲,二三线城市近期房价涨幅确实惊人。相对于一线城市而言,二三线城市房价更是严重脱离了老百姓的收入水平,购房成为大多数人遥不可及的梦想。这里面,有跟涨的因素,也有长期以来大家对房价的误解。跟涨的道理很简单,与股市所谓的价值洼地类似,最终市场会熨平所有的洼地,这是比价效应使然。譬如说一线城市房价均值为2万元,二线城市1万元总行吧,三线城市5000元也说得过去,这就是购房者的心理预期,房价就在无声无息中大踏步上涨了。

    应该看到,房价一直以来都不是由成本决定的,这就是为什么观察地价的变化,对于预测房价没有任何参考意义。另一个误解,房价也不是由老百姓的收入水平决定的。这也是为什么无论从租售比、月供比、房价收入比等指标中,找不到与其它国家可比性的原因。那么,房价是由什么决定的呢?房价肯定还是受供需关系的影响,但主要还是少数高收入人决定的。这与买机票完全不一样,坐在同一架飞机上,机票的价格却不完全相同。房价有点类似于股市中的集合竞价,少数高收入者确定下来的房价,却要所有购房者承担。

    因此,对于二三线城市的房价问题,不应该按照一线城市来对待。首先,一线城市高收入者较多,普通老百姓只能接受较高的房价。而且,一线城市土地供给有限,不可能从供给上有大的突破。虽然保障房有助于满足普通老百姓的住房需求,但从根本上解决不了一线城市的高房价问题。一线城市二手房和一手房成交比例显著高于2:1,就是很好的例子,说明什么呢?说明投机需求太旺盛,因此,限购是有道理的。二三线城市则不同,少数高收入者决定了房价,让大部分普通老百姓去承担,显然不合理。

    那么,应如何破解二三线城市房价问题?第一,差异化二三线城市住宅产品供给。少数高收入者,住高档的房子,哪怕房价与一线城市接轨都无所谓。大部分老百姓住普通商品住宅,价格与收入水平接轨。这是有实现可能性的,为什么呢?因为二三线城市土地供给充分,政策应更多从供给角度出发,缓解供需矛盾。不能因为少数高收入者的投机需求,就通过限购来打击大众的住房需求。

    第二,差异化首套房与多套房房贷政策。不可否认,二三线城市也存在投机炒房需求,只不过不及一线城市。在一线城市,多套房的拥有者,可以凭租金完全覆盖月供,甚至略有盈余,仅靠提高首付比例限制杠杆,显然是不够的。二三线城市普遍租金水平较低,这给差异化的房贷政策提供了灵活空间。只要控制住杠杆,适当提高持有多套房的信贷成本,足以抑制住本不太旺盛的投机需求。

    第三,保障性住房不可或缺。不能因为一线城市房价偏高,对保障房的需求就更迫切。二三线城市同样面临低收入群体的住房问题。增加二三线城市保障房、廉租房的供给,显然是抑制房价的良方。

    整体来看,要解决二三线城市的高房价问题,供给端的政策要显著优于需求端。毕竟那里的高收入者还不够多,投机氛围还不够浓。如果能适当引导,形成差异化的住宅产品市场,那么,二三线城市的高房价还是能降下来的。

(责任编辑:胡可璐)

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