碰到几位海外华人朋友，聊起房价，一位朋友说，当今中国这房价，一会儿说涨了，一会儿又说跌了，真是朦朦胧胧，雾里看花。您认为到底应该怎么看呢？
我说，房价涨跌，说来挺复杂，其实很简单。
简单在哪里？在供给与需求。只要抓住这两条，涨涨跌跌，跌跌涨涨，大体都能看个清楚明白。比如说吧，前些日子，国家颁布“新国十条”，效果究竟怎样，走势到底如何呢？我们不妨以供给需求分析之。
国家此番调控，重点是两条，其一，增加保障性住房和普通商品住房供给。其二，抑制投资投机性购房需求。按照经济学理论，商品价格，与供给成反比，与需求成正比。“新国十条”既增加了供给，又抑制了需求，方向对头，目标明确，应该说很快就会见效，为什么实践下来，效果并不如人们想象那么明显呢？
原因很简单，因为，房价调控，比不得打针吃药，一针下去，三片下肚，烧就退了，肚子不疼，病也好了。从此次扩大供给看，政府主要举措，是明令各地今年必须加大保障性住房和普通商品住房土地供给。为达此目的，前些日子，住建部还和各地政府签定保证书，不能完成此一目标者，立此字据，须受惩处。
此一方法，对不对头？当然对头，非常对头。但我们晓得，一幢楼房，从拆迁征地到图纸设计，从落实队伍到打桩施工，再一层一层，将水泥砖头，砌将上去，没有一年两年，怎么可能完成？而一两年后住房供给的宽松，对当前房价之影响，一时怎么看得出来？
说完供给，再说需求。此番调控措施，政策比较具体，对于购买第二套房者，银行贷款，必须收紧（有的城市，规定最多只能贷50%）。对于第三套住房，则各大城市，几乎全亮红灯，一律不准再贷！这些措施，指向非常明确，就是要遏制住房投资者和投机者。但说句实话，全国各大城市，买房者中，究竟有多少是为改善自己住房条件的刚性需求，又有多少是为了实现货币保值升值的投资或者投机需求？这是没有办法调查清楚因而也没有人认真调查过的。所以，二套也好，三套也罢，虽然对买房者总需求有所遏制，但能占多大比例呢？在以全球惊叹的速度实现城市化进程的当今中国，因为没有住房，所以需要买房，或者虽然有房，但需要由小换大者，在各大中城市，毕竟还是占了绝大多数。这个“刚需”不解决，房价要降，实难矣哉。
概要言之，当今房产市场的现状是，扩大供给措施，一时难以见效，而遏制需求措施，又制止不了绝大多数刚性需求，所以，此番国家调控，要见速效，也就很难。不过话说回来，有措施总比没有措施强。即使扩大供给，尚需时日，即使刚性需求，仍然存在，但是，毕竟，人们已经看到了国家抑制房价过快上涨的决心，预见到宏观调控可能产生的效应，那些刚性需求的买房者，即使手中有钱，也已按兵不动，持币观望。房地产开发商们，看到这个宏观趋势，行动也会更加谨慎。所以，房价即使一时未见跌落，猛涨的势头，毕竟已经刹住，这也应该看作是“新国十条”的初见成效吧。
至于此番调控的真正显效，个人以为，大约要在一年两年之后。因为，届时，大量价位低廉的保障性住房将陆续上市，腰包不大鼓的众百姓们，或买或租，需求得到满足，城市房价自然也就会消停下来，起码，再不会涨得那么吓人，那么邪乎了。
（作者为全国政协委员、本报高级记者）
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