加快扩大保障性住房占比

2010年01月05日 13:40 来源：解放日报叶檀

    元旦假日，上海等一线城市没有出现房产交易末班车行情。由于各种调控市场的政策纷纷出台，买方与卖方处于胶着状态，北京、上海的2009年12月份房产交易成交量环比骤减20%以上。

    没有末班车行情并不能说明房价下降，只能说明观望者增加。三方面的原因造成观望者在短期内增加：一是在元旦之前购房者赶搭政策车，出现一轮销售井喷，目前处于成交量瓶颈期；二是销售经理超额完成2009年销售任务，并不急于开盘，希望在市场、政策稳定之后推楼以获得更多的收益；三是2010年下半年楼盘供应增加，成交高峰将在下半年出现。

    房地产市场分成非常清晰的两大部分，投资主导的市场与消费为主的市场。前者不可能大跌，只要同比略降就是胜利。目前房地产市场由投资者主导。据美联物业在京沪深三地各取样2000名购房者需求的分析显示，二手房市场上的非自住买家已经都远远超过五成。而且三城市的现房楼盘空置比也一直居高不下，很多已经交付两年以上的楼盘空置率甚至超过30%。 2009年，北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标，这一数据在上海为51%。同样是该机构的数据显示，近几年交付的楼盘中，很多项目的装修比例不足50%。上述现象加上离谱的房价收入比与租售比，都在说明房地产市场高价由投资者引导。投资者主导的市场主要由货币政策与交易风险决定房价。稳定的货币政策和宽松的流动性意味着房地产价格有着坚实的支撑。而为了实体经济的稳定，为了税费的稳定，货币政策不可能大动干戈，那就意味着2010年投资型住房房价大幅下降不大可能。

    消费型住房价格将受到压制。一方面，二手房成交量上升将牵住房价过快上升的缰绳。目前，一线城市二手房交易量超过一手房：2009年，北京二手房交易量达到20万套，首次超过新房交易的15万套。根据我爱我家市场研究中心的研究结果，2010年二手房将承担北京市场供应和交易的主要角色。二手房交易有投资成分，主要靠税费调节。另一方面，2010年是保障性住房的元年。 2009年12月旨在重新调整房地产市场的“国四条”提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。

    保障性住房将成为政绩的重要衡量标准之一，在300名副市长到京开会后，主要城市陆续通报了2010年的保障性住房供应计划。大规模的保障性住房能否落实到位，是普通自住型商品房是否涨价的标志，只要保障性住房落实到位，自住性房价就不会涨上天。不能想像一个保障性住房占比达到三分之一的市场，房价能够涨到天上去。只要政府持之以恒建设保障性住房，只要保障性住房价格坚决与个人收入挂钩，固定房价收入比，自住性房产价格必降。

    房地产市场出现了投资性与自住性房价的楚河汉界，前者是资产者的游戏，后者是民众的愿望与政府的责任。在两个市场之间取得平衡，让资产拥有者有合法的投资渠道、有严格税收体制下的公平收益权，让后者获得居住权，房地产市场才能步入健康轨道。

（责任编辑：年巍）