新政组合拳会对楼市产生怎样影响

2009年12月29日 06:38 来源：经济参考报朱大鸣

    中央经济工作会议给楼市一个重大利好，就是继续实施适度宽松的货币政策和推进小城镇化建设、部分放开户籍管制，但随后高层在短短的十数天内，出台了三个遏制楼市投资过热的政策，第一是住房转让营业税复位，并且在日前给予了细化；第二是国四条，即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措遏制房价飙涨、投机过度行为；第三是五部委出台规范土地市场，规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。

    从这些政策，我们可以勾勒出2010年整个楼市调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒“面粉”(土地)和增加保障性住房为辅助手段。

    笔者认为，由于楼市投机过热，遏制投资是必须的，但由于明年经济形势尚不足以乐观，可能会更加困难，如果端掉楼市这个特大型的内需需求，很可能会砸伤整个经济。

    首先，积极的财政政策和适度宽松的货币政策不能变，因为经济在遭遇金融危机重大的破坏之后，往往会有一个再次低迷的过程，多次世界经济危机和东南亚金融危机都有这样的惯例。因此，不能过早地丢掉拐杖，特别是在产能过剩还未消耗完毕以及新的经济消费、投资尚未出现的背景下，更不能丢掉行之有效的楼市消费、投资需求。但最近成本推动型的物价上涨给适度宽松的货币政策带来了压力，特别是房价飙涨让更多的人感受到“通胀”的到来。

    第二，楼市在2009年出现了大反转，首先是商品房量价齐升，刚性需求、改善性需求以及投资性需求井喷，随着楼市成交量的放大以及价格飙升，投机行为点燃全国楼市一片火爆；而正在此时，手握大量信贷资金的央企纷纷圈地称王，随着IPO的重启，更多的上市企业纷纷加入了抢地行列，导致土地价节节攀高。在这种背景下，高层出台政策遏制部分城市楼市过热行为不足为怪。

    那么，中央经济工作会议的利好与后续高层调控楼市的利空混合物，会对2010年楼市产生什么影响呢？

    首先，对于普通商品住房市场来说，2010年的楼市或会出现量跌价平的走势。量跌是因为营业税复位会对投机行为给予一定的打击，更重要的是政策预期的改变会让一些投资客退场，等候下一波行情；另外，由于今年土地出让楼面价都比较高，许多地方土地拍卖价都是100%以上的溢价。一线城市的房价确实涨得比较高，再加之四种需求已经在2009年集中释放，会导致明年的成交量受到影响；在成交量可能萎缩的背景下，房价不可能再度飙升，会出现比较平稳的上涨和微跌的走势。但是，如果明年信贷资金依然很猛烈，可能还会出现量价齐升的走势。

    第二，商业地产可能会随着经济的复苏而逐步走好，管理层也应当出台一些刺激商业地产和写字楼市场的措施。遏制住宅市场投机需求，要给他们更多的途径，不能只靠围堵，要像大禹治水那样，给予这些投资需求更多的通道；比如说商业地产的税收很重，现在商业地产正处于复苏初期，减税引导他们进入这些领域，给这些资本有更多的宣泄口，而不是打压他们迫使他们离开住宅市场，恶炒资源、能源、大宗商品以及农产品，增加成本推动型通胀的压力。建议管理层在对首套购房继续政策支持的同时，要把中国独有的商业地产与住宅市场倒挂的现象加以纠正，呼吁降低商业地产三级市场的差价税，以提高二手商业物业的流通性。这样也避免投资客在房地产投资的单一性，分散投资品种，也是平抑住宅房价的手段之一。

    第三，管理层将会从综合角度考量整个楼市的宏观调控政策，而不是仅仅从一个方面出发。因为房地产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击楼市投资客的赶老鼠行动势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。

（责任编辑：年巍）