2010年,我继续为房狂

2009年12月25日 10:03 来源：千龙网郭文婧

    中国社科院2010年《经济蓝皮书》表示，我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。2010年销售面积和房价水平主要取决于政府表态与行动。2009年房地产建设速度较快，2010年下半年后住房供给将较快增长，预计房价不会快速上涨。在这种大的形势下，中国的老百姓如何理性对待房子？

    中国房价的大趋势

    市场经济下，商品的价格以价值为基础并受供求关系的影响，价值决定价格，价格因供求关系而围绕价值上下波动。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是供求关系对价格的影响。中国房价的大趋势如何？2033年中国人口拐点到来之前，如果没有大刀阔斧地第二次房改，我国房价上涨的大趋势可能难以改变，可以改变的是大趋势实现的节奏和形式。

    “居者有其屋”的观点在我国根深蒂固，城市化的趋势不可逆转，2030年我国总人口将达到15亿，城市人口达到10亿，1987年我国新生人口达到了2550万的顶峰，但下降速度比较缓慢，也比较平稳，并在2004年趋稳，每年出生人口在1620万左右。这一部分人是未来我国城市化的主体，也是购房主体。而刚好1987年生的人也进入了婚姻期，支持起了买房的刚性需求。若加上改善性住房需求和投资需求，我国在未来20年内，住房需求是处于扩张状态的。同时，随着我国经济的发展，居民的收入水平将不断提高；与此同时，我国的土地资源是有限的，自然资源是有限的，人力成本是上升的，这也必然导致住房建设成本上涨，从而导致房价上涨。

    从国际经验来看，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，2006年我国人均GDP突破2000美元，2008年我国人均GDP登上3000美元的新台阶，与此相伴随的，是我国房价的疯长。历史上，一个国家的人均GDP从1000美元到10000美元，平均需要15年以上的时间，也就是说，正常情况下，我国要到2020年左右才能实现这一目标，这就意味着今后相当长时间内，我国的房地产将处于高速发展和稳定快速增长时期。

    中国房地产市场调控的规律

    虽然在一个大的趋势之内，我国的房价可能呈上涨的趋势，但并不意味着在这个趋势范围内，房价一直处于上涨的状态，日本、美国、香港、英国等地的房地产发展实践也证明了这一点。我国的房地产市场，也不会例外，会因为各种因素，产生价格波动。

    不同国家由于房地产行业在国民经济中的地位不一样，房地产市场的运行市场自由度不一样，房价波动的主要影响因素也不一样。在西方发达国家，房地产行业基本上都不属于国民经济的支柱产业，也不是国家财政的主要来源，国家的输血支撑力度十分有限，因此其价格波动规律是和宏观经济形势是一致的。而我国，房地产行业属于国民经济的支柱产业，关联性强，附带面广，关系着国计民生，国家财政，特别是地方财政，在相当程度上，对“土地收入”有一种依赖性，我国的房地产行业，实质上还是一种“政策市”，因此，房价的波动与政府的相关政策联动效应，比与宏观经济形势得联动效应要大一些。

    一般来说，在我国宏观经济不景气的时候，一般都会采取比较宽松的货币政策，允许适度地通货膨胀，并采取积极地房地产政策，以发展房地产，带动相关行业，增加财政收入，保证GDP的增长。相反，在我国宏观经济景气的时候，政府的税源大增，调整经济结构的要求就会再次被提出来，就会采取一些宏观调控的措施，来抑制房价的过快上涨。

    2001年开始的这一轮的房地产牛市。到2007年的时候，宏观经济已经表现出过热的特征，人们对通货膨胀的担忧也越来越强烈，房价也逐渐偏离了理性。实际上，中央政府从2006年7月27日公布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，就已经开始了对这一轮房地产上涨趋势的调控。随后，各种房地产调控政策更是接踵而至，让楼市本已经进入了一个新的调整期。

    可是，一场史无前例的国际金融危机中断了调整的进度。经济被动地由过热转为过冷、由通胀转为通缩，面对出口不畅、实体企业纷纷破产的现实，为了保发展，国家对房地产的宏观调控由抑制变为了扶持，加上政府4万亿的投资，银行近10万亿的贷款，接近于零的利率，人民币升值的预期，在国内国际资金的炒作下，2009年的房价来了一个大逆转。

    但是，随着我国经济2009年“保八”无忧，宏观经济似乎实现了“V”型反转，国际经济形势也在向好的方向发展，调整我国经济产业结构的问题又成了紧迫的任务。从2009年7月开始，便有了加强房地产市场监管的呼声。12月11日，国务院下发通知，取消个人住房转让营业税优惠政策，征免时限由2年恢复到5年。12月13日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。看来，房地产市场又将成为宏观调控的主要对象。

    2010年，我的房策

    调控的疆绳已经牵起，2010年的房价会如何呢？是继续2009年的疯狂，还是掉头向下一如2008年，还是如股市“横盘”整理？我们的对应之策又是什么？

    要判断2010年房价的走势？必须看这样四个因素：一是看世界经济宏观走势，特别是我国的宏观经济走势，如果经济形势继续向好，确定短期内不会经济的二次探底，政府的房地产市场调控才会大胆、坚决；二是看我国通货膨胀的情况，通货膨胀的压力越大，房子保值的功能就越明显，房地产的投资需求就越旺盛，从而会扩大住房需求；三是看楼市供应量的大小。四是看政府保障性住房的供应量和完成情况，从2009年完成率不到三成的情况看，2010年估计不容乐观。

    对我国2010年的宏观经济形势，整体上是比较乐观的，高盛更是预计我国2010年GDP增长将达到11.9%，但也有经济学家预言，债务危机随时可能引发金融危机的第二波冲击。在货币政策方面，中央已经明确表示，2010年将继续保持适度宽松的货币政策，而反应通货膨胀压力的重要经济指标CPI也已经在2009年11月由负转正。在楼市供应量方面，尽管相关统计发现2009年房地产建设速度较快，2010年下半年后住房供给将较快增长，但实际情况，现在还很难说。因此，2010年的房价，现在还很难明确是涨是降是横，需要跟踪观察。

    房价是一个多方博弈的过程，如果保持现有的格局不变。由于2009年的房价已经过高，相关优惠政策也可能相继结束，加上国家已经有了调控的示意，估计住房的投资需求将会受到遏制，甚至有人会将房子卖出，因此，房价继续大涨的可能性不大。对于房地产企业来说，它们不会也不愿意眼睁睁地看着房价下跌，而且2009年的超级利润让它们可以在一定时间内惜售捂盘，也可以选择放慢投资施工的速度。对银行来说，房价继续上涨带来的潜在债务危机必将进一步放大，而调整信贷政策，提高利率，也符合银行业自身的利益。对政府来说，在出口依然不力，内需拉动存在忧虑的情况，打压房地产不是它们的初衷，淡然，继续放任房价上涨，政府也需要承受巨大的民意压力。因此，2010年，中国房地产市场出现“横盘”的可能性是比较大的。

    2010年，我们的房策如何？实际上不仅要看2010年本身的房地产市场走向，更要看未来经济发展的情况，要看国家住房政策走向。但无论如何，这一个波段，房价已经涨得足够多了，房价继续上涨的空间已经不是很大，买房投资保值已经不是很好的做法了，甚至可能面临较大风险，选择其它更好的投资产品也许是上策。对于自住的刚性需求，完全可以根据自己需求的缓急来决定是否买房。

    但无论是买房，还是卖房，2010年注定都要受到一定的“煎熬”。

（责任编辑：李志强）