限价房“8000元时代”的困惑与迷失

2009年12月11日 06:42 来源：中国证券报-中证网吴定平

    一度被市场寄予厚望的限价房，似乎愈来愈偏离政策既定航线，迷失于市场浮躁与混乱之间。有事实为证：12月7日媒体报道，北京丰台区黄土岗限价房已卖到8100元/平方米，北京限价房正式进入8000元时代。

    在每平方米价格动辄上万元甚至几万元的北京楼市中，8100元的价格严格来说不算高。在上述限价房区域，周边商品房价格已逾15000元。但问题在于，限价房不能与商品房相提并论，它是一种用以缓解城市中低收入家庭住房难题的政策性住房，其供给对象有着严格限制。现在，限价房价格如此飙涨，对于城市中低收入群体来说，显然难以承受其重。

    政策规定：申购限价房，三人户及以下家庭年收入不超过8.8万；申购经济适用房，三人户家庭年收入不超过4.53万。鉴于经适房、限价房在保障对象上的层递性，基本可推断出申购限价房三人户家庭年收入在4.53万～8.8万之间。北京房地产交易管理网提供的数据显示，今年前10个月，北京限价房平均成交面积为85.7平方米。以单价8100元计算，购买一套限价房仅房款一项就将近70万元。按照首付款二成、贷款20年计，总房款加银行利息两项相加就逾100万。如果以购买群体最高年收入算，三人户家庭不吃不喝至少需要11年才能买得起，若按最低收入算，至少需要22年。此外，作为政策性保障住房，应遵循就低不就高原则，即限价房政策应优先家庭年收入在4.53万元上下的中低收入群体。无论从哪一点看，8000余元的定价，显然不太合理。

    限价房为何从4000元、6000元，逐步进入8000元时代？中国房地产联盟副秘书长陈云峰认为，这是“随着商品房的价格上涨而浮动”、“限价房价格进入8000元的时代是大势所趋”。不过笔者认为，商品房市场价格急剧飙升，带来政策性保障房的“水涨船高”这只是一种表象，真正根源其实在于地方政府在限价房政策上的错误定位及自我迷失。

    价廉物美是政策性保障住房的基本特点，限价房同样如此。在建限价房时，地方政府固然不能贪图省钱，把它建在偏僻偏远之处，但也没必要进入城市繁华中心地带。在城市核心区建设政策性保障性住房，一来会抬升房屋价格，二来也不符合市场经济条件下的资源配置规律。如将中心地段让给商业开发，以获取更多土地出让金用以支持包括限价房在内的民生工程建设，政策性保障才能走得更远。上述丰台黄土岗的限价房之所以定价8100元，依托的或许就是“四环沿线”这样的优势地位。

    由于城市规划的复杂性，限价房进入城市中心带也在所难免，但地方政府应有敢于理性定价的胆魄与气概。与商品房价格形成受市场因素影响较大不同，政策性保障住房价格应从自身出发，自主确定，即在确保一定开发利润前提下，根据房屋建设成本、申购群体购买能力，确定房屋销售价格。即便未来房价进一步上升，地方政府也理应坚守这一基本原则。在申购群体门槛不变的前提下，价格愈高其保障性功能愈失，最终会导致政策性保障房名存实亡。再说，限价房自我定价，也符合政策出台本意。政府当初推出限价房就有两重目的，一是缓解中低收入群体住房难题，二是企图将限价房较为透明、合理的价格作为同地段周边房价的参照物，藉此平抑房价。

    2009年，北京房地产市场的确一片火热，房价急剧飙升，直奔每平方米几万元的水平。但无论如何，限价房步入“8000元时代”，绝不是城市中低收入群体之福。地方政府应谨记：安居保障才是政策性保障住房的主要功能，这也是限价房存在发展的基本前提。如何在楼市躁动中，坚守政策性保障住房民生保障功能，不至于让限价房也成民生之痛，值得思考。

（责任编辑：年巍）