北京房价是个无法猜到的谜

2009年11月27日 08:23 来源：经济参考报任志强

    北京的房价到底有多高是个无法猜到的谜！

    北京的商品房住房价格如果与全国的平均房价比确实是高出了许多，但如果将北京的非商品房的交易价格计算进去，这个价格也许就完全不同了。全国的房价如果计算上那些享受了各种优惠政策的住房价格，大约就不到2700元/平方米了。

    北京2005至2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，非商品住房建设用地指标为1320公顷，两者的比重为5.4：1。而实际供给的情况则是，商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷，完成计划数的33.6%，供地差额为4736公顷，非商品住宅供地1283公顷，完成97.20%，扣除商品房中的配建非商品房完成率为103%。

    4736公顷的供地差额在政府工作报告中为100%完成了土地的供给量，这些土地为享受经济适用住房政策的用地，由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积，可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%，或者说市场中计算出的商品房住房平均销售价格仅为这28.3%的住房销售价格而并非北京市的住宅实际价格。

    如果用地中的平均容积率相等，且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米，则北京市的一手房销售价格则约仅为6200元/平方米，这就变成了一个令人惊讶的数字了。如果按这个数字计算房价收入比，还有谁会认为北京的房价价格太高吗？

    虽然那些低价的定向住房没有向社会公开销售，比如分给了国务院事务管理局，再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等，但这些家庭难道不是北京市的户籍人口吗？难道不是在解决北京市的城市人口住房问题吗？这些住房面积不计算在北京的人均居住面积中吗？

    如果这些住房同样在解决北京市的人口居住问题，那么不管这些政策是否合理，不管这些享受了低价住房的家庭是否有利用权利或腐败的可能，这些住房都应计算在房价的基数中。总不能一面在按市场价格计算国际标准的房价收入比，另一方面又将中国特色的政策性住房的销售价格排除在外不计算在房价之中，那无疑会造成极大的误导作用。

    虽然我的计算中还有许多不确定因素，但毫无疑问的是巨大的非市场化的住房价格会让真实的北京住房价格远远低于现有的水平，无论如何绝不会超过6500/平方米至7000元/平方米之间的价格。如果按这个价格计算，相较于北京的人均GDP和人均收入情况，这个价格岂不是太低了。

    任何城市的真实房价都必然的会受到政策性优惠价格的影响，而不将这些住房价格计算在内的价格都是非经济因素的伪价格。

（责任编辑：李志强）