没有泡沫不成楼市

2009年11月20日 07:23 来源：中华工商时报陈雪根

    由中国社科院财贸研究所与房地产经济研究室发布的首份住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》，对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格1/4。

    很多人不承认房地产市场有泡沫，实际上，房地产市场始终与泡沫在一起，没有泡沫，不成其为房地产市场。何为泡沫，很简单，就是超过了实质部分的东西。

    比如一杯啤酒，下面是实实在在的酒，上面是泡沫。在房地产市场中，超过房子真实价值的部分就是泡沫。假设，整个城市的房地产价值100亿元，如果消费者都拿自己手中的钱买这些房子，房地产市场自然没有任何泡沫。但实际情况不是这样，为了做大房地产市场，为了使房地产业成为经济增长点，按揭贷款诞生了。按揭贷款的实质是，你没有那么多钱，我借给你。原来你只能用一块钱买一块钱的东西，现在，你只要拿两毛钱就可以了。这样，钱多了，100亿元的房子很快就被抢购一空了。房价开始上涨，不少人开始下赌注，进行投资或者投机，很快挣了一大笔钱。适当的泡沫可以刺激消费，但如果泡沫大到最后把房地产本身价值远远抛诸脑后，从银行出来的钱，远远大于房地产本身价值，泡沫就有破裂的危险了。斯蒂格利茨在分析美国次贷危机时提供了一个参照：当美国按揭总额达到房产价值的95%或以上时，债务重组就不那么容易了。本来，抵押贷款证券化可以分散风险，而这时，却变成了掩盖陷阱的稻草。在过去，产生不良贷款的银行会自食其果，消费者也会自食其果，但在证券化的新世界里，坏账的始作俑者可以将其转嫁给他人。本来，倒闭几家银行，不致于产生连锁反应，但现在，我们的经济过分依赖房地产市场，美国的情况是，对不动产市场的直接投资和通过重新融资按揭从房产市场抽出的资金占整个经济增长量的2/3到3/4，而我们的财政收入至少1/3来自房地产市场。这下，金融危机终于导致经济危机。

    现在，我们可以得出结论了：自从有了按揭贷款，房地产市场就与泡沫为伴，本来，按揭是为了给那些有能力购房的人一臂之力的。现在，没有能力的消费、过度的超前消费、过度的投资投机以及房价只涨不跌的假象，助长了资产泡沫。美国以及更早时候的日本，金融危机乃至经济危机为何都从房地产市场开始，道理就在这里，这也是我们为何要对房地产市场保持高度警惕的原因所在。这就需要我们在房地产市场和银行之间设立防火墙，把牢银行贷款之门，在房地产业和国民经济之间设立防火墙，防止大火蔓延。任何房地产政策都不能离开这两个基本点。

    反观目前的房地产政策，至少有两点值得我们反思：我们应该在多大程度上容忍超过实际居住需求的房地产投资投机需求，国民经济应该选择什么样的支撑点。但在房价飞涨的时候，希望消费者理性消费是徒劳的。国民经济增长点要从房地产转向其他行业，更不是一朝一夕之事。

    今年年初以来，房地产市场的迅速回升，得益于鼓励消费的政策，如降低契税、暂免印花税和土地增值税、营业税优惠、房贷利率优惠等，同时也得益于投资驱动，也就是靠银行贷款支撑，这都是倾向于加大而不是抑制泡沫的措施，是加大购房者负债和银行不良贷款的措施。但很多人深知，政府拯救经济靠的就是房地产，开发商手中有足够的钱抗得住任何严冬，因此，几乎所有人都在说，房价还要涨，优惠政策不会取消也不该取消。不幸就在这里，房地产市场与银行与国民经济已经变成了三位一体，更不幸的是，国民经济要靠房地产市场独木支撑，明知山有虎偏向虎山行。

    吃一堑才能长一智，奥巴马已经懂得了这句中国话的道理。他采取的救市政策是降低购房者的房贷负担，而不是不恰当地鼓励他们继续超能力消费。社科院绿皮书专家认为，每月房贷支出不应超过家庭收入的25%。合理的住房支付能力指数为1，北京居民的住房支付指数2008年仅为0.34。我们能否吸取人家的教训，不吃一堑就能长一智呢？！

（责任编辑：胡可璐）