遏止“炒房”需从理顺房地产利益链入手

2009年11月20日 07:19 来源：经济参考报吴学安

    报载，上海浦东星河湾楼盘前不久开盘时，当日销售超过40亿元，264栋千万级高档公寓在几个小时内被一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。易居中国的房地产研究院的分析说明：这次投资性购房的占比估计在80%以上。

    在国内房价连续数年持续高涨、大多数城市工薪阶层买不起房的背景下，社会舆论都在关注一个问题，即：是什么原因导致中国房价坚挺？即使在遭遇国际金融危机、全球房价下跌近40%的情况下，中国的房产价格却仍然在上涨，甚至超过房价顶峰时期的2007年。通过该报道的实例可以看出，炒房是非常重要的因素之一。

    近期国内一些一线城市房价急剧攀升，与炒房有极大关系。房虫们先是借银行贷款大批量买房，囤积居奇，待房价“炒”高后再抛出，从中牟取暴利。相对散户炒家而言，集团炒家最为可怕，如此前屡见报端的“温州购房团”每到一地，必定会掀起购房热潮，房价一路飙升。以商人的精明，善于发现房地产增值的潜在商机，所以他们瞄准近年来经济飞速增长的沿海城市进行炒作，几乎每到一地都能攻城略地，旗开得胜。

    他们惯用一种方式，俗称“炒楼花”，即在楼盘开发初期支付很少的资金，以优惠的价格预订房号，待开盘后房价上涨时再将房号转手倒卖，这是纯粹的“空手道”。还有一种零风险的炒楼方式，就是炒家与开发商达成协议，签订虚假的购房合同，以吸引一批跟风的普通买家，一旦炒作不顺，炒家可以全身引退，而被套牢的则是那些不明真相的跟风者。而对于开发商而言，至少也可以乘机搭顺风车售出质次价高的房子，何乐而不为？

    然而，在众多的炒作背后，我们竟然看到了一些政府行为的“影子”：一些地方政府为了抬升本地地价，不仅默许怂恿炒房活动，甚至靠吸引外来资金炒作当地的房价。所以地方政府对于屡创“新高”的房价可以说是乐见其成的。

    尽管自2005年以来，在国家历次对房地产市场的调控当中，几乎都有遏制炒房的政策出台，比如提高交易环节的税收比例，比如提高第二套房贷首付比例等等，可结果是收效甚微，炒房热度不减反升。究其原因，在于目前房地产政策机制的利益导向在起作用。本来，在住房的功能中，居住属性是第一位的，投资属性是附属性质，可是在当前政策机制的影响下，房屋的投资属性要远高于居住功能。假若仔细分析目前中国整个房地产产业链条的利益机制来看，处于利益链条顶端的是地方政府和金融部门，土地出让金和房贷利息收入使其成为最大受益者；其次是与房产相关的中介机构和炒房族；最底层的就是居住性购房者和租房者。在整个利益链条中，为了保障“顶端”和“中端”的利益，就要千方百计吸引“底层”进入，甚至制造虚假的市场繁荣，以防止价格下跌。在这样的利益机制导向下，国家遏制炒房的政策必然会在落实过程走样，比如，国家前两年提出要限制超大户型，90平方米以下的户型要占到70%，可炒房者需要的是高档豪华住宅，因此，这一政策就很难落实到位。

    从经济可持续发展来看，房产投机炒作已使相关城市的商务成本居高不下，也使城市吸引外来资金和人才竞争力下滑。许多投资者认为一些大中城市商务成本过高，居于前两位的构成因素就是“土地价格”和“居住成本”。在一些城市，地方政府片面追求“以地生财”和开发商对土地的过分投机形成了合力，在这种形势下，不少城市的房价虚火越烧越旺，由原来每平方米两三千元的价格，在短短几年时间里急剧攀升到两三万元。在地方财政增收乏力，行政成本日益增大的情况下，不少地方政府不约而同地将目光盯向土地，甚至直接向国土管理部门下达年度土地出让指标，明确创收任务。当越来越多的购房者面对高不可攀的房价望“房”兴叹时，一个“生态链”就显得十分敏感：政府获得出让土地的巨额资金，开发商赚取商品房的超额利润，而购房者却将为此承担近似“天文数字”的高房价。而房价过高，生产经营成本必然也高，这将不利于吸引人才、招商引资，更使城市中贫困阶层、弱势群体改善居住条件的愿望成为“水中望月”。

（责任编辑：胡可璐）