房地产调控不需要花拳绣腿

2009年11月17日 12:39 来源：荆楚网乔新生

    笔者主张政府应该尽快进行第二次房地产市场改革，逐步消除第一次改革所留下的隐患。第二次房地产市场改革必须紧紧抓住城市规划这个牛鼻子，做到一手抓廉租房建设，一手抓商品房建设，两手都要硬。在发展商品房市场的同时，通过制定完善的税收法律规则，逐步缩小贫富差距，实现城市公共资源的合理配置，确保城市充满活力和竞争力。

    围绕着中国房地产市场发展前景问题，中国社会各界出现了两种截然不同的意见。一种观点认为随着中国城市化步伐的不断加快，中国的房地产市场价格还会继续上涨；而另一种观点则认为，中国的房地产市场泡沫已经十分严重，如果不尽快采取措施，那么，中国的房地产市场将会成为点燃中国社会动荡的导火索。

    坦率地说，这两种观点分析的并不是一个层面的问题。鼓吹房地产市场价格继续上涨的专家们认为，房价上涨是中国未来发展的大趋势，理由是中国的城市化决定了人们对商品房的需求将会越来越多。在土地供应有限的情况下，中国的房地产市场价格没有不上涨的道理。这种观点的荒谬之处就在于，把房地产市场看作是一个简单的商品市场，而没有注意到房地产的公共产品属性。各个国家为了确保公共产品的供应，无不出台一些限制房地产市场价格的法律规范或者政策。房地产市场价格变化不仅仅取决于供求，还取决于政府的公共产品政策。在土地公有制条件下，房地产市场价格还取决于政府的土地出让政策。如果把房地产法律关系看作是一个简单的市场交易关系，那么，就是把复杂的问题简单化。

    从另一个侧面来看，中国房地产市场价格不断上涨具有一定的合理性。由于中国房地产市场上处于发育时期，房地产的供应远远无法满足人们的需求，再加上一些投资者开始投资房地产市场，从而导致中国的房地产消费市场和投资市场合流，房地产市场价格居高不下。假如仅仅从市场的角度来考虑问题，那么，房地产市场不存在泡沫的问题，可是如果把居民的收入增长情况考虑进去，那么，中国的房地产市场已经出现了非常严重的泡沫。所以，在分析房地产市场的时候，一定要进行市场细分，至少要把房地产市场价格上涨的所有因素考虑进去，不能以经验主义代替科学分析。

    当前中央政府和地方政府出台的房地产市场调控措施之所以没有取得显著成效，根本原因就在于这些调控措施都属于花拳绣腿，根本无法击中房地产市场的要害。房地产市场是一个非常特殊的市场，其中既有公共产品，也有普通商品；既有建筑工程问题，也有融资问题。政府不能跟着房地产开发商的指挥棒转，而应该重拳出击，速战速决。像现在这种三天打鱼两天晒网的房地产调控政策，非但不能解决房地产市场发展中的问题，反而给开发商以可乘之机，他们利用政府出台的房地产宏观调控政策，不断地炒作概念，从中获取暴利。

    解决房地产市场发展中的问题，其实非常简单。首先，必须做好城市规划，并且依法规定城市规划一旦公布实施，在若干年内不得发生任何改变。假如政府官员改变城市规划，那么，上级部门可以实施一票否决，就地罢免。其次，加大政府廉租房建设，在城市中心部位大量兴建廉租房，确保居民的生活工作不超过五公里，与此同时，在城市郊区或者城乡结合部，根据市场需求修建商品房，政府不再从事土地征收工作，也不再进行大规模的城市房屋拆迁，而只是根据城乡规划，标出相关的地块，由房地产开发商根据自己的规划，自主地与当地居民进行商业谈判，通过购买商品房或者转让土地使用权等方式，解决商品房开发中存在的拆迁问题。第三，凡是购买商品房的消费者，必须缴纳房地产税，购买商品房面积越大，缴纳房地产税收也就越多。政府征收房地产税，必须用于不断扩建城市中心部位廉租房，并且围绕着城市中心的廉租房，新建道路交通设施，确保城市居民安居乐业。

    现在越来越多的城市出现了空心化现象，由于城市中心地区商品房价格越来越高，在城市中心区工作的市民不得不长途跋涉，到城市郊区购买房屋。这种独具中国特色的房地产发展政策，给中国的城市交通带来了沉重的压力，严重降低了城市居民的生活质量，大大提高了城市经营的成本。如果再这样持续下去，那么，中国的城市就没有竞争力。事实上，现在包括北京、上海、广州等一些重要城市，由于商品房价格不断上涨，城市交通状况越来越差，许多企业不得不选择搬迁，离开这些大型城市。一些城市为了解决消费成本不断提高的问题，大力发展高档服务产业，试图以此来掩盖城市房地产市场发展中存在的问题。这是一种掩耳盗铃的做法。如果不尽快改弦更张，那么，中国的城市将缺乏竞争力，房地产市场价格的不断上涨必然会引发通货膨胀，中国的经济必然会出现危机。

    笔者主张政府应该尽快进行第二次房地产市场改革，逐步消除第一次改革所留下的隐患。第二次房地产市场改革必须紧紧抓住城市规划这个牛鼻子，做到一手抓廉租房建设，一手抓商品房建设，两手都要硬。在发展商品房市场的同时，通过制定完善的税收法律规则，逐步缩小贫富差距，实现城市公共资源的合理配置，确保城市充满活力和竞争力。

（责任编辑：胡可璐）