地震将加剧房地产行业洗牌

2008年07月02日 07:15 来源：中国证券报-中证网李飞

    汶川大地震给四川人民的生命财产造成了巨大损失，对受灾地区的经济产生了严重影响。但总体来说，此次地震对全国的经济增长不会造成多大影响，不会改变宏观经济发展的基本面。从各行业来看，地震造成的影响程度不一，有轻有重，有些是局部性的，有些是全国性的，但可以说，此次地震对房地产行业影响最大，将加剧国内房地产行业洗牌。

    房地产业经过前些年大力发展后，泡沫渐显。过去几年，在房价继续走高的预期下，一方面开发商大量购置土地，囤房囤地现象可以说是常态，去年达到高峰，很多房地产商在去年掀起了购地狂潮；另一方面，投机炒房者也大举入市，不断北上南下炒房，获利颇丰。因此在各种因素综合下，房价一路走高，超出了很多消费者的购房承受能力。政府从“以人为本”角度出发，出于民生考虑决意调控过高房价，于是在去年9月份房贷新政应运出台，旨在抑制投机炒房者。房贷新政和后来一系列包括信贷控制的调控措施对房地产行业造成较大影响，各地频现“拐点”之说，房价有所理性回调，房地产行业也呈现洗牌之势。

    现在有观点认为，地震对目前陷入窘境的房地产行业可以带来发展机遇，可能起到“雪中送炭”的效果。但笔者认为，地震对房地产行业的影响说严重点可以是“雪上加霜”，必将加剧行业洗牌。地震对房地产的影响更多是通过民众的心理影响而传导的，主要可以通过以下两个方面加以分析。

    一方面，地震加大了购房者的观望情绪，由此加剧行业洗牌。此次地震，大量房屋倒塌，由此造成的人员伤亡极其惨重，给全国人民造成强烈的心理冲击，对宝贵生命的珍爱以及住房质量安全性的担忧使得不少人改变了购房观念以及生活态度。有人认为辛辛苦苦一辈子买房还贷到头来却可能一场天灾将所有努力毁于一旦，因此有的推迟购买住房，有的转为租房；也有的人认为地震将加剧房地产调整趋势，或成为导火索引发房价大跌，由此观望者增多。据南方都市报所作“地震是否延迟购房”的调查，结果显示有20%的人认为地震给购房计划带来了很大影响，48%的人认为受到一定影响，逾六成人表示会犹豫，对楼市可能继续采取观望态度。

    市场观望气氛是开发商所不愿看到的，自房贷新政以及货币从紧政策实施后，房地产业的“大牛市”已经愈行愈远。信贷控制之下，很多开发商资金链条紧张，不得不加紧“出货”，释放囤积的土地或房屋；与此同时，由于房贷新政以及几次加息加大了投资炒房者的成本，也迫使投资炒房客不断“割肉”，于是市场供给有所加大，房价有进入下降通道的迹象，购房者持币观望者不断增多。最近发生的四川大地震让许多人抱有货币政策将适当放松或改向的幻想，但随后央行两次上调存款准备金率，向市场昭示着从紧货币政策依然持续的信号，幻想再度破灭，经营困难的企业将面临淘汰，行业洗牌必将加剧。

    另一方面，地震引发对房屋质量安全的担忧加剧企业分化。此次地震，将住房抗震性、质量等安全方面的问题推向了前台。以前购房者大多关注的是房屋的地段、户型和价格等方面的问题，很少去考虑房屋的抗震性以及安全性。地震过后，购房者无论是自住需求者还是投资需求者都会将住房的抗震能力列为首要考虑的因素，毕竟中国很多地方处于地震带。对于自住型需求者来说，生命的安全是第一位，没有什么比活着更重要；对于投资需求者来说，财产的安全不得不考虑，商品房作为投资品就在于其耐用性和长期性，如果一场地震就将投资的财产毁于一旦，那投资不但没有增值反而带来损失，这是投资者所不愿看到的。因此，抗震性和安全性是购房者极为关切的问题。

    而现今我国房地产开发企业众多，良莠不齐，资质也有高有低。在非完全竞争的市场上，厂商资质的不一样，生产出来的产品自然有较大差异，因此，商品房的抗震性能和安全性能也各有差异，而由于信息不对称导致购房者难以完全掌握所购商品房的信息以及信息的真实性，在这种情况下，房地产商的“品牌效应”就发挥出来了，购房者会尽量挑选口碑好的、质量过关的开发商。如此一来，优质房地产企业将有更好的发展、更大的生存空间，市场份额将不断扩大，而那些信誉不好的中小房企将陷入市场萎缩的境地，企业出现分化，洗牌进一步加剧。