房价只涨不跌才会是大问题

    近几年的房价过快上涨已经引发了一系列社会民生问题以及住房衍生需求的畸形发展问题，而近期在一些城市屡有上演的“房闹”事件，其根源亦在房产价格远远偏离其价值本身。

    国家统计局18日发布最新一期70个大中城市住宅销售价格数据。好消息是，在历经了19个月的三番五次调控加码后，房价只涨不跌的神话终于在10月破灭。统计测算显示，10月份70大中城市房价平均环比下降0.14%，首次实现整体回落。新建商品住宅价格环比下降的城市数量继续增多，比9月份增加17个，达34个。可以预见，未来房价下跌会进一步向二、三线城市扩展。

    不过，就在国家楼市调控政策有效性开始显现、房价“拐点”初现端倪之际，一些针对当前楼市调控政策的“杂音”亦不绝于耳。其中一个最新论调就是，“如果房价在北京、上海、广州出现10%的下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨”。

    表面上看，这个论调也并非全无道理。首先，房地产行业与国民经济其他领域关联度高，房价一旦下行，不可避免地会影响到建材、家装、家电消费等上下游产业的发展；其次，房地产开发与住房消费一直以来依赖银行“供血”，房价下行可能带来相应的金融风险；最后，房价下跌带来的资产缩水、“负资产”问题，有可能会导致“房闹”及断供事件。

    但是，这个貌似合理的论调，却忽略了这样一个事实：和房价下降可能引发“刚买房的年轻人抱怨”相比，恰恰是近几年的房价过快上涨已经引发了一系列社会民生问题以及住房衍生需求的畸形发展问题，而近期在一些城市屡有上演的“房闹”事件，其根源亦在房产价格远远偏离其价值本身。

    这的确是个现实，因为价格偏离其价值带来的泡沫，目前房地产领域积累了相当的金融风险。但如果就此认为足以“绑架”银行，未免有些夸大其词。银监会日前明确表态，即使房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍然能到达100%。

    银监会的表态自然有相应的依据。截至三季度末，我国银行业房地产贷款余额达10.46万亿元，其中包括个人住房贷款余额6.4万亿元，房产开发贷款余额2.6万亿元，地产开发贷款余额7887亿元，以及一部分证券化房地产贷款。这些贷款占银行各项贷款余额比重则为19.76%，远低于许多欧美银行房地产及相关资产占比高达50%的水平。也正因比重较低，即使做个人房贷大量断供这一最坏打算，恐怕也难以让银行真正“伤筋动骨”。且不论房贷大量断供的这种假设实际上根本就不能成立——在房价涨得比2009年还甚的2010年，银行早已收紧房地产贷款，高位购房者只是相对少数。除了投机性购房外，高价自住性购房者除非是还款能力出了问题，否则基本上不会因为房价下降而断供，因为这不仅意味着需要支出租赁成本，也意味着要承担相应的购房机会风险。

    关于房价是不是该降、降多少合适，有两个数据更具参考意义。一是房价收入比。按照国际公认的标准，合理房价收入比应当处于4至6区间，目前国内房价已远远超出居民可承受的合理范围；二是租金回报率。有数据显示，目前住宅市场的租金回报率已不足2%，一些特大型城市甚至只有1%。产权仅有70年却要出租100年才能收回成本的房产，价格与价值早已相去甚远。不难看出，房价只涨不跌，才会成为真正影响到经济社会健康发展的大问题。

    令人真正担心的是，此前，每当调控稍有成效，房价出现下降苗头时，总有各种论调表现出忧心忡忡，又是社会问题，又是经济结构问题。房价下跌就像“狼来了”一样，喊了好些年“狼”都没有来，一些人甚至觉得“狼”永远不会来了。买不起房，事已不小，如果那些危言耸听的论调最终左右了正在进行的楼市调控，进而影响了大家对国家经济政策的信心，事就真正大了。(刘志奇)

（责任编辑：武晓娟）