别忘了美国楼市崩盘的教训

2009年12月22日 08:14   来源:经济参考报   刘洪
    记得2006年刚到华盛顿担任经济记者时,许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友颇有悔意地对我说,以前他买的60万至70万美元一套的别墅,当时已涨到150万美元左右,“如果多买一套,那该多好!”

    但这种乐观情绪并没持续多久。正是从2006年起,美国楼市在火爆多年后急转直下,房价节节下跌,销售一滑再滑。买了房的人欲哭无泪,建筑商也无力回天。那位懊悔没有多买房的华人朋友,想来还是幸运者。

    买房者和建房者,都成了房东。作为一个最直接的日常感受,从2006年起,美国街道旁的一道独特风景,就是越来越多的房地产广告。降价促销、赠送礼券,卖房者使出浑身解数,购房者却依然寥寥。在首都华盛顿,不少刚建成的楼盘在销售不畅后,最终只能打出“暂时出租”的广告。

    于是,我的报道任务也变得日益繁忙,先是次贷危机,后是金融危机,随后成为全球性经济危机,美国财政部疲于奔命,美联储也是焦头烂额。但追根溯源,始作俑者正是美国房地产泡沫。时任美国财长的保尔森就多次坦承,楼市危机是美国经济的最大危险。

    直至今日,尽管美国和全球经济已显现复苏迹象,但美国房地产市场积重难返,仍在深渊中苦苦挣扎。据统计,在目前身负房贷的美国购房者中,1/4的房贷额高于房屋本身价值。他们心中的苦痛,许多人都可以想象得到。而这其中隐藏的风险,仍好比是危及美国经济和社会稳定的、一颗不知何时引爆的炸弹。

    作为一场全面的危机,美国房地产市场滑落到这一步,原因自然是多重的。美国政府监管不力,美联储采取过度宽松的货币政策,金融机构唯利是图、过度放贷,乃至消费者的非理性购买等等,都是原因的一部分。但透过现象看本质,其实根本原因很简单,那就是房价严重脱离了实际水平,这种膨胀的泡沫,如果不能有效化解,最后必然急剧破灭,形成全面的危机。

    美国泡沫的严重性,从随后房价“自由落体式”下滑中就可见一斑。以佛罗里达的F ortM yers市为例。今年第一季度,该市住房中间价为8.73万美元,而去年同期价格则达到了21.3万美元,算下来,跌幅已达59.1%。而去年一季度的价格还称不上最高,2006年的均价为26.82万美元。算下来,从2006年至今,当地房价下降了67.4%。

    但是,在房地产火爆的狂热中,又会有多少人能理性认识到危机正在降临呢?

    “股神”巴菲特也感慨,当时所有人都犯了同样的错,认为房价会永无止境地上涨,“基本上,四五年前,几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念,不管是正式的还是非正式的,认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法,也是从众心理使然。”

    在经济危机时,忧患意识或许并不缺少;但危机往往都是在经济繁荣和顺风顺水时埋下,在这时候,存有点长远意识,其实才是更加需要的。因为没有只涨不跌的市场,不管是股票还是房屋,如果价格脱离了实际,市场最终会作出反应的。而且,有些反应将以惨烈收场。

    但血的教训真的能够吸取吗?世界银行和国际货币基金组织近来的多份报告就警告,一些国家正面临新的资产泡沫风险。比如,在一些新兴经济体,房市正热火朝天,房价节节攀升,已超过了普通社会能够接受的水平。美国知名经济学家、穆迪经济学家网首席经济学家马克·赞迪对笔者表示,一些国家应该警惕市场的房价走势,房价增长是正常的,但过快增长就可能是危机的隐患。

    “正当的房价的增长幅度应该和居民收入幅度相一致。假如房价增长复苏快于居民收入,那么房价将变得无法承受。”他强调说:“在美国,房价的正当增幅大约一年在4%左右,在中国,房价增幅可能要快一点,但也只能是仅仅快一点而已。”

    规律总是颠扑不破,虽然时常会有所迟延,但其效应终会显现。上世纪日本房市的疯狂,本世纪初美国房市的火爆,最终都演变成了灾难性的后果。最近迪拜世界公司的债务风波则是一个新的例子。也难怪一些经济学家感叹,必须警惕房地产的泡沫,因为每次严重的泡沫,总会以眼泪结束!
(责任编辑:李志强)
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