李宁：断定“20%个人所得税推高房价”言之过早

    对于“20%个税”这记新政策中的重拳，同济大学房地产研究所所长施建刚在接受采访时表示，现在政府征收各种税收，说是控制房价，但从逻辑上讲，不管是经济学还是管理学角度都是说不通的。房价肯定和成本有关，20%个税一旦真地要收，成本肯定就上涨，房价也必然上涨。（4月10日《国际金融报》）

    笔者对于“20%的个人所得税必然推高房价”一说不敢苟同。同时，“20%个人所得税是房价成本一部分”的说法也不成立。

    我们必须要厘清一个事实，那就是20%的个人所得税是对转让房产的“所得”征税，也就是说如果出售的房产赚取了差价（也就是所得），才征收20%的个人所得税，如果出售的房产并没有赚钱，那么也就不需要征税了。

    另外，20%的个人所得税并不是房地产的成本构成。房地产成本的构成，大致有这么几大块，一是土地成本，即取得土地过程中缴纳的土地出让金和契税等；二是建造成本，就是钢材、水泥、人工等成本；三是建造过程中的相关税费，比如取得土地过程中缴纳的土地增值税、契税等，建筑过程中的营业税，建筑材料的增值税，为开发房地产缴纳的各种费用等。

    对于20%的个人所得税，首先发生在房产转让环节，与房地产开发建造环节根本没有联系，绝对算不到房产建造成本之中。因此，“20%的个人所得税”构成房产成本的说法完全站不住脚。

    20%的个人所得税当然会与转让房产的价格产生联系，这个联系就是民众担忧的税收转嫁问题。本来，从税收规律来说，所得税（包括个人所得税和企业所得税）是不会转嫁的，纳税人和负税人是同一主体。但是，由于受供求关系的影响，20%的所得税会提前进入到价格商谈之中，从而影响房价。在供不应求的情况下，买方在与卖方商谈价格的过程中，会提高价格将20%的个人所得税转嫁出去。但是如果供大于求，市场上会有价格更低廉的商品，那么卖方就不会将20%的个人所得税转嫁出去，因为买方有更多的选择空间。

    20%的个人所得税的作用并非绝对推高房价，而是类似于评论员叶檀提出的“熊市助熊、牛市助牛”观点，也就是说，当市场对房价预期为上涨的时候，市场上就会出现更多的投资者投资房地产，那么就会造成房地产市场的供不应求，20%的个人所得税也就助推房价进一步上涨；而当市场上预期房价会跌，那么一部分房地产投资者就会退出房地产市场，造成供大于求的市场局面，20%的个人所得税无法通过价格转嫁出去，因而就会助推房价下跌。

    目前房地产市场预期究竟是上涨、平稳还是下跌，那就仁者见仁，智者见智了。对房地产市场的研究、判断不统一，才是导致人们对20%个人所得税对房价的影响看法不同的根本原因。尽管中国经济未来的重点是城镇化，很多进城人员需要房屋住，但如果政府继续加大保障房建设的力度，向市场提供价格符合低收入群体需求的房源，那么商品房市场价格上涨的空间并不大。这样，“20%个人所得税推高房价”的说法也就不成立了。

    市场预期是随着市场发展而随时变化的，在房价走势还不明显的情况下，就预言“20%个人所得税推高房价”确实有点言之过早。（李宁）

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（责任编辑：周姗姗）