许一力:国五条"20%个税"不如"增加供给"更实惠

    周末讨论的话题清一色都是国五条，从细则出来之后，舆论就哗然了！主要是因为其中的一条：对自有住房的转让依法按转让所得征收20%的个人所得税。

    看到网上的讨论是各式各样的，其中有不少错误的认识，总结下来，有其下几种不同认识：

    第一种：房价转让所得按照转让价的20%交所得税，直接提高了二手房成本20%。

    第二种：“个人所得税”征收政策不是这次才出台的,是原本就存在的,且是对售价减原值的差额部分征收，说这是大利空也太不专业了。

    两种认识其实都有误区：

    首先，转让所得和转让价是有本质区别的，转让所得的字面意思是指转让价扣去原价后的差价部分，所以别犯第一种概念认知上的的犯错；其次，按转让所得征个人税，确实不是这次才出台的，早就有了，只是早期的征税实行方法跟这次不同。

    根据早期的个人所得征税细则，“根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率为20%。即：应纳税额=（住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）*20%；在这基础上，早期的细则上再加上两个重要条件：对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的1%-3%比例核定应纳个人所得税额。

    原先细则的关键是两点：何为合理费用？何为不能提供准确房屋原值凭证？

    我们只知道，在原先的细则下，再经过二手房交易的房地产中介底下操作，情况就演变成了这样：几乎所有的二手房卖方都不愿意提供原始发票或者声称原始发票遗失，让交易中心去自己找吧，最后二手房交易的所得税一直由成交价1%的核定征税替代。就算是被采用转让所得的20%征收，也有好的应付方法。按照条例，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。在实际操作中，买卖双方将合理费用作为住房装修费用算得很高，进销差价少了，基本上就省了所得税。又或者在房产交易中心过户时把价格会标低一点，而实际交易价格双方签一个合同。卖方可以省不少所得税、营业税、契税，损失主要在买方，以后再卖的时候会多交所得税、营业税。

    可见，以前的所得税征收细则，最后几乎都是被“万能“的中介给规避掉了。那么这一次所得税细则出来后，最后是什么样的结果，主要的也是看具体执行效果。但对比能看出，不管这次的转让所得是按什么计算，把原来的所得税细则的两个关键点给取消了。

    以后绝大多数房子有原值凭证，二手房所得税再也无法由成交价1%的核定征税来替代了，以后的二手房基本按照差额征收20%；新政取消了自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税的条件，伤害的是普通老百姓而不是炒房者；

    合理费用没有明确说明，没考虑CPI涨幅对货币的贬值影响，十年前买进的房子必须以十年前的价格转让才能不被收税；

    重复征税了。世界税法规定一物不能二征，我国商品房在购买时已交了税，如果在出售时再要征什么转让税，这不是国际通行的法理。

    所以，无论如何，这个政策出台后，肯定直接的提高了不少二手房交易成本，新政的这个本意是为了降低投资性购房需求，但这会抑制房价么？

    从以往的经验来看，如果增加的是交易成本的话，那么最后的结果往往是地方政府从中得利，而损失的是购房者，而卖房者受影响不大。也就是说卖房者会将交易成本转嫁给购房者。这是最普通的经济学常识，交易成本会被转嫁给交易中弱势的一方。以当前中国的房地产市场来看，弱势一方必然是购房者，比如这次提高二手房交易成本，卖方必然认为既然现在卖房政府拿走那么多，不如不卖，从而造成供不应求，有钱的人反而怕买不到从而推高二手房价。二手房的交易量肯定会下来了，新房的交易量反而会上去了，开发商反而更高兴了。

    这次新政本意是为了抑制投资性需求，只是在当前的中国地产市场，任何在需求方做的再多的手段、再多的政策干预，效果都不会好，增加供给才是控制价格的利器。（许一力）

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（责任编辑：李志强）