3月4日：10年9次调控楼市 房产调控还需通盘设计

    新闻背景：

    近日，国务院公布了房地产市场调控的“国五条”，其中包括二手房个调税按差额20%征收，上调二套房首付和贷款利率等“重拳”措施，被网民称为最犀利调控政策。（3月3日《华西都市报》）

    【正方】利于房价调控

    众所周知当前房地产市场存在过热，房地产过热一部分是刚性需求所导致，但是大部分还是由于投资行为导致，比如近期暴露出的房婶、房叔、房叔等拥有的多套房等绝不是个案。因此，精准打击房地产市场投资者对于让房价回归到合理的供求关系决定的轨道上来成了调控政策最核心的要素。而对个人住房征收20%的个人所得税，则是比较精准的政策组合拳之一，将会抑制房地产市场投资行为，长期利于房价稳定。因为短期来看，20%的住房所得会加大二手房交易成本，增加投资者的观望情绪。但是20%的所得税，也挤压了投资者的利润空间，使得目前还没有投资楼市的投资者会因利润空间降低而谨慎投资，甚至不再投资。这样，短期政策效利好新楼销售，但是长期由于打击了投资行为，则会让房价理性回归到供求关系决定价格的轨道，如果刚性需求较强，那么房价就会上涨，如果刚性需求不强，房价就会逐渐回落。

    在没有扩大试点房产税的情况下，多套房持有者可以通过观望和持有来规避个人所得税，但是，房产税扩大试点的政策一旦落地，则会增加持有成本，使得他们不得不进行交易，这样反而逼出更多房源，形成新的供给，利于房价下降。

    虽然目前市场上对房地产是否存在产能过剩影响经济安全等认识不一，但是笔者认为，目前房地产市场确实存在产能过剩的现象，而且问题比较严重，如何消化这些房地产市场过剩产能关系中国经济安全和可持续增长后劲。笔者认为，对个人住房出售所得征收20%的所得税，则能有效解决这一问题。因为短期政策效应导致新房销售活跃，消化产能过剩；政府通过政策引导让房地产过剩产能消化，实质上就是让房地产市场成功实现软着陆，解决了中国经济安全方面的一大泡沫威胁。

    这一新政打击的对象，是已经持有多套房的投资者，其中会误伤一部分不乏通过合法收入投资到楼市进行理财的中产阶层；因为他们出售住房则会缴纳20%的个人所得税，会减少利润，如果继续持有又怕房产税扩大试点缴纳更多的税收，负担成本过大。不过，两害相权取其轻，两利相权取其重。笔者认为，目前持有多套住房赚钱的投资者，该出手时就出手，虽然20%的所得税有点重，但是毕竟还有所得，如果等到将来房价理性回归，加上房产税扩大试点，到时候买也不是，不买也不是，两难的时候对自己的投资理财不一定最佳。如果投资者能够有这样的政策预期，则能避免持有观望情绪，增加房源供应，供给增加，房价也会应声而落。【详细】
  
    【反方】最多只能治标，不能治本

    二手房交易收益征税20%，此举目标无疑是正当的，是期望借此大幅度削减拥有多套房产的投机者预期收益，以此抑制房地产市场泡沫。问题是二手房卖方中非投机者总数肯定远远多于投机者，他们当中很大一部分是希望改善居住条件，卖掉目前所住小房，加一部分钱换购大房；或是因为工作地点调动而打算换购住房。二手房交易收益征税20%的规定，等于是平白大幅度增加了这部分中等收入群体的生活成本，对他们打击很大，有些可能会因此重新考虑自己工作调动等项决定。这条措施出台，不仅必然降低房地产市场的流动性，在劳动力市场上也会引起降低流动性的不利后果。

    而且，尽管此项政策在落地之前会出现二手房市场交易恐慌性热潮，价格也会有所下跌，但在此项政策落地之后，二手房交易市场更可能冰封一段时间。真正高收入高资产人士不会急于卖掉手头房子，而是会改为持有，取得房租收益。由于一线城市房租水平近两年来已经大幅度提高，他们的这项策略不会损害他们的现金流量，换言之就是不会让他们感到手头紧。而想要买房的中等收入群体将更多地奔向远郊置业，大城市的交通等压力将因此而进一步加剧，城区租房客总体收入层次将因此而有所下降，群租之类行为更难防治，这对于该城市的可持续发展、尤其对其市中心的可持续发展是不利的。只要供需总体格局没有根本变化，这项举措实施一段时间后总体效果更可能是刺激负担转嫁给买房人，反而加大房价上涨压力。一项旨在打击投机和过度泡沫的措施，如果打击的中等收入群体非投机者比投机者多得多，同时又会带来其他多方面的负面后果，那么就值得商榷了。

    在目前的发展阶段下，房地产市场“十年九调控，房价依然在涨”现象无法完全消除，最多只能减轻其程度。我们在调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值，要想根治房地产市场泡沫，还是应当改善经济资源布局，改变过度集中于少数大型、特大型城市的局面，限制性措施最多只能治标，不能治本。【详细】
  
    【中立】楼市调控不伤无辜乃上策

    真正投机和炒作的人，一般情况下是不会轻而易举地将房产抛售的。就象近一段时间不时曝出的“房妹”、“房叔”、“房嫂”等一样，如果只是短期炒作，就不可能积累这么多房产。

    所以，在加大调控力度、遏制投机炒作过程中，一定要防止伤及无辜。尤其是刚性需求和改善性需求，一定要保护。即便操作的难度较大，也要尽可能地在政策上予以完善，让真正需要住房者能够得到与个人经济条件相匹配的住房。【详细】

    【深究】找准楼市调控“屡调屡高”的真正原因

    众所周知，我国目前实行的是国税和地税分灶吃饭的税收体制，而很多地方政府的税收都要紧紧依靠土地，它们需要通过拍卖土地、引进房产公司来支撑地方财政；地方政府领导人需要通过各种经济数据来获得升迁的资本。因此，要促进房地产市场健康良性发展，必须改革与土地、与房地产有关的税收体制；必须改革对地方政府的考核方式。比如，将各级地方政府拍卖土地的钱直接收归中央，中央再根据地方政府修建廉租房、保障性住房的实际情况下拨款项，地方政府没有权力直接处理土地拍卖金。

    当然，当前的高房价除了地方财政助推外，还有很多方面在合力推动。比如，现在经济发达了，改革开放“先富起来的那部分人”有很多闲钱需要寻求出处，而投资房屋、商铺等不动产是他们最踏实的渠道，因此，国家除了通过改革来调控楼市外，还应该多开辟一些投资途径，让老百姓的闲钱有一个既合适又踏实的去处。

    打蛇打七寸，楼市调控也一样。如果找不准楼市七寸，或者找准了不想打，那中国的楼市调控只会步入恶性循环。【详细】

    中国经济网编后语：

    “售房差价缴20%个税”能遏制一部分过度投资和投机的买卖行为，但也伤害了众多有改善住房需求的工薪阶层。房地产调控目标瞄准的应该是“房X”之流的既得利益阶层，而不是广大普通购房者。因而，相关部门应该针对不同的人群出台不同的调控细则，做到通盘设计而不是“一刀切”，或许这样才能真正达到房产调控的目的。

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（责任编辑：周姗姗）