这两天，关于国五条或者两会前后对房地产调控出新组合政策，吵得沸沸扬扬。结合前一阵王石和任志强关于房价上涨或下跌的激辩，房地产成了大家讨论最多的话题。
如果房价都能简单按照中央政府的这种调控意愿走的话，那中国的房地产就不会成这么大的讨论话题了。事实上，要想让房价准确按照中央政府的调控路线实在太难了，这不怪中央政府，实在是一个国家太大、人口太多，地方政府不听中央政府的，房地产商勾结地方政府等。中央所能做的往往是看到最近房价涨太快了，然后出台严厉的措施减少上涨速度或者小幅下跌回来，但总体房价还是要稳步上涨的。所以前一阵的王石和任志强关于房价上涨或下跌的争辩其实并不矛盾，王石关于房价的下跌指的只是某一段短期的可能行为，任志强关于房价的继续上涨则是更长期的一种行为。
关键的问题是具体为什么房价总没法准确按照中央政府的调控意愿来呢？
要回答这个问题，其实也不麻烦，我们将中国地产屡次调控不力的因素简单分为两个剥削环节：地方政府对地产商的欺压以及地产商对购房者的欺压。
先来看第一环节：地方政府对地产商的欺压。
有人说过，中国房地产利润的70%进入了政府腰包，尤其是地方政府和政府官员的腰包。一个房地产项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，要盖150多个公章，涉及十多项税、100多项费。每盖一个章，地方政府办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人，很多章要收费才能盖。房地产项目审批环节之多、公章个数之多，最终铸成了一条名副其实的利益链条。
这个利益链条的主要部分进入地方政府，其次进入办事官员的腰包。比如2011年，全国征收的房地产契税、房产税、土地使用税、土地增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金——总数大约是四万亿上下。而全年的房地产销售额不过5.9万亿，各种税费便占去了销售额的六成以上，绝大部分进入了地方政府。这其中，还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。如果再加上办事官员的贪污收费，中国房价超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。这个论调一点都不夸张。
第二环节：地产商对购房者的欺压。
刚才我们说过，地方政府是房地产最大的赚钱方，这与我们通常意识中，地产商赚个盆满钵满的形象恐怕大有出入。那么，如果房地产调控，一旦大面积降价，受到压缩的必然是开发商手中的30%。从这个角度来解释，我们便很容易明白为什么降房价这么难了。地产商首先就不答应降价，他们是拿命来赌的，地产老板每天被各个繁缛的环节折腾到白头，如果开发一个楼盘，不通过欺压购房者实现赚大一笔的话，谁愿意做这种生意？
那么中国地产商是如何欺压购房者的呢？
中国房地产能够欺压购房者的第一层内力，来自于一个中国独有的基本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。
一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样），因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。当然，这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭，也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。
大家一定要把这个逻辑看清楚了，在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，60万还在自己手中啊。
人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。
当初一开发商老板跟笔者讲到这个循环规则时，我很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手，更厉害的是，借助了银行的杠杆，这种倒手更能实现空手套白狼。
不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。
大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢？最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。
而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。
这一切组成了中国地产商能够欺压购房者的第一层内力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。
中国地产商能够欺压购房者的第二层内力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。
不要以为一定要有大资金才能做地产商，中国地产商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟地方政府关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候，政府卖地收取的土地转让金，都是以银行贷款的形式交还，连这都不是开发商自掏腰包。
而其后，更是各种无中生有的好戏。因为中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款，楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。
这一切都是基于：只要你拿到了地，你就不愁盖不了房子。
中国地产商能够欺压购房者的第三层内力：地方政府对地产商的过度纵容或勾结。
大家有没注意到，中国的地产商在盖房子的时候，都是先注册成立项目子公司来运作。当出现有大问题大麻烦的时候，子公司只是有限责任公司，与上方母公司无关。所以大家不要总被楼盘广告迷惑：比如某某房产大公司销售的某某楼盘，你以为有保障。你错了，出问题的时候，你找的只能是这些大公司的项目子公司。如果子公司里的现金都被母公司取走了，甚至子公司都解散了，你连投诉的门都没有。
在销售完房子后，销售款本该用来还银行贷款吧，用来解压土地和房子。实际上根本不是，地产商基本上拿着销售款去拍另外的土地或者投入另外的项目去了。而要不要用来还这个项目的贷款，这就要看开发商的脾气了。绝大多数中国购房者都不知道，在购买房子的时候，他们的房子都是抵押状态的，交房后需地产商解压才能去办房产证。而早期的购房合同中，地产商甚至都不需要在合同里提醒购房者的房子抵押状态，直到近期政府才规定，如果是抵押状态，地产商必须在合同中提醒标明。中国政府所规定的只是合同标明，并没有规定抵押状态就不许销售。绝大多数人买的任何房子其实都是抵押状态，都是充满风险的，而购房者则沉迷于觉得销售很正规，售楼处很豪华，售楼小姐很专业。这一切都是表象。
基于以上的这两层欺压机制，中国房价要大幅回落有较大的难度，稳步上行就是最好的结果。中国的公众购房者，处在金字塔的最底端，成了最卑微的牺牲品。降房价谈何容易，中国要理顺房地产价格，首先要解决的是地产商和地方政府的过度勾结，顺便改善房产收入70%进入政府的现状。其次是解决地产商和银行或银行内部人员的过度勾结。最后是降低对地产商的纵容，比如取消预售、地产资金监控等等。
中国房地产已经成为了仅靠单个政策难以驯服的怪物，必须依靠全面的政策出击。 （许一力）
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（责任编辑：李志强）
