近日，人民日报和新华社撰文评述楼市调控政策。人民日报指出，房地产陷越调越涨怪圈，不能一味限价限购；新华社更直接表明，楼市调控将转向土地财政改革等长效机制。
这是否意味着房地产政策要有大转变？有个问题我们必须要搞明白：为什么此前不进行以增加供给为主的土地财政改革？而在全国经济复苏乏力的今天，却突然否定了过去地产的调控思路？
首先，政策为什么一直选择忽略土地供给端？原因很简单，土地财政和高房价是过去5年中国经济的发动机，所以不敢贸然对经济增长的动力源下手。
在这种背景下，国五条的推出，让这种供需倒挂的负面效果被放大到极致。四月份，北京、上海等十大城市住宅均价为17000元/平方米，环比上月上涨1.3%，与上年同期相比上涨7.9%。越调控越涨价，落实越好涨势越凶，这成了对过去地产调控方式的一种嘲讽。
为什么不敢调控房地产供给端？因为供给端是地产命脉，地产是中国经济的发动机，发动机提供的动力是通过投资体现出来的。中国地产经济直接输出的就是投资所需要的财政收入。
也就是说，地产经济是为了投资服务。但如果投资对拉动经济失去了意义，是否需要再继续维护地产经济呢？中国现在恰恰面临这样的局面。
解释投资就必须提到一个经济学术语“资本边际效率”，就是投资一块钱，能得到多少的GDP回报。从改革开放初的数据来看，当时的资本边际效率大概在2.5左右，也就是说，投资一元钱拉动的GDP是2.5元左右，非常适合投资。
但随着投资增加，边际效率钝化必然带动投资回报下滑。中国近三十年就处于资本边际效率不断下滑的过程中。上世纪80年代初，政府每投资一元钱，拉动的GDP是1.7元；而这一数字到了2009年，变成了0.7元；到了2012年时，更是进一步锐减到0.15元。虽然聊胜于无，这也是当时还能出台又一轮经济刺激政策的关键。但到了今年的一季度，数据已经惨不忍睹，一季度的资本边际效率变为负数，这意味着，投资造成的通胀因素，远超于名义GDP的增长水平。这个时候，继续出台大投资计划，除了加速恶性通胀甚至是通缩风险之外，不可能起到任何积极作用。
资本边际效率的锐减带给中国经济的变化将是巨大的。这不仅意味着前期大投资时代的全面退出，同时意味着产能过剩行业将面临更加严峻的冬天。而抛开这些不谈，仅从房地产的角度来说，大投资失去价值之后，地方政府财政问题将得到一个比较大的缓冲，特别是中央在近段时间不断放出GDP增速下调的风声，这同样是考虑到投资退出的问题。如果按照这个节奏发展，地产作为支援“政府投资”的重要性将逐渐降低。
也就是说，当地方政府的财政压力在GDP、大投资等多个环节打通之后，将不再承受以往那种巨大的压力，这就意味着作为地方财政主要来源的土地收入可以逐渐退出。
中国地产的主要问题就是供给端的政策缺失。随着宏观经济逐渐转变，供给端改变所需的背景环境逐渐成熟，投资所依靠的土地财政也就失去了存在的土壤。如果此次地产调控真的转向供给端，那可以说是新一届中央政府给公众的一个大红包。（许一力）
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（责任编辑：武晓娟）
