今日地产板块开盘跳空低开受重挫。截至发稿,地产股大跌6.83%,看盘不到半小时,资金净流出超12亿元。(3月4日人民网)
3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。通知要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得20%计征。通知进一步明确了调控从严的基调,对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布,“虚火旺盛”的房地产市场将有所降温,股市的反应验证了本次新政的效力。
作为过去从未用过的一剂猛药,“20%个税实施”后,较重的税负将使卖家停售二手房,买方也有“等一等看一看”的心理,二手房交易由此将进入萎缩时期。此前,京沪广等大城市房价上涨迅速,年后甚至出现三天每平米上涨千元的情况。“20%个税”政策的横空出世,可谓一场降温的“及时雨”。
但与此同时,“20%个税”政策也给当前房地产市场带来诸多难测的变化。在新政颁布的几天内,北京、上海等大城市的二手房市场迅速作出反应,抢房、排队过户等现象激增,买卖双方都希望赶在新政实施之前办完购房手续。在二手房交易激增的同时做好过户服务,成为对各地房管部门的一大考验。
更大的考验则是在细则实施之后。实施“20%个税”政策后,住宅刚需者的一个选择是租房,另一个选择是去买商品房, 除此之外可以说无路可走。
当刚需者涌向租房,租房价格将面临上涨,租房者的居住成本将上升。当刚需者涌向商品房,商品房价格也会因此上涨。需要注意的是,住宅市场从来是一体的而非分隔的。二手房和商品房的价格从来是“打断骨头连着筋”,当商品房价格上涨时,二手房价格必然会“尾随而至”。此外,二手房还存在税费成本加入房价的“潜规则”,“20%个税”成本依然有可能全部或部分打入房价销售。
很显然,“20%个税”实施后,如果没有更强有力的配合政策,出现住宅价格全面上涨的负效应并不奇怪。如果那样,不仅调控房价的目的没有达到,还可能误伤住房刚需者,这是个税提高之后亟待解决的问题。过去10多年,我们屡屡出台调控政策,但房价上涨的态势并没有改变。观察这些调控政策,政策多在住房购买环节用力。“20%个税”政策和此前的限购限贷政策一样,主要是限制住房交易。这些政策,都曾为虚火过旺的房地产市场降温发挥过作用。但房地产市场不只有“终端”,还有“源头”,导致房价上涨的因素在“终端”,更在“源头”。比如,通货膨胀的问题、增加土地供应和住宅供应的问题,都是直接影响房价的“源头”问题。所以,对房地产市场的治理必须注意兼顾“终端”和“源头”两个方面。
二手房市场无论现在还是将来都是一个比商品房市场更广阔的市场,二手房市场的长期降温既不现实,也不利于房地产市场长期健康发展。要避免“20%个税”实施带来负面效应,我们需要在“源头”上多花点精力做点功课。
（责任编辑：武晓娟）
