信贷政策需跟上房地产调控节奏

　　资金是房地产企业的生存之本，银行贷款尤其是个人按揭贷款，仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。坚持房地产调控不动摇，应进一步加强和改进信贷调控，同时全面防范和化解房地产信贷风险

　　2009年以来，由于一些主要城市房价上涨过快，房地产调控政策频频出台，包括2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月出台的“国五条”等。在调控政策持续深入的背景下，房地产投资过热现象有所缓解，但房价却未停止上涨。

　　总体来看，影响房价的因素主要是经济发展水平、产业结构、土地供给、居民收入水平、投资取向、投资渠道、金融环境等。2012年以来，在经济增速放缓、人均工资增幅有所回落、土地供应趋紧的形势下，融资成为影响房地产市场的关键因素。

　　房地产业作为一个资金密集型行业，对融资渠道有很强的依赖性。目前来看，房地产企业主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金，而银行贷款尤其是个人按揭贷款，仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。

　　央行数据显示，截至3月末，全国地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。这表明，一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款增加较多，但大量新增资金进入房地产业，缓解了地产商的资金压力。

　　由于监管部门严格实施差别化住房信贷政策，加强开发商“名单制”管理，房地产业的银行信贷渠道事实上有所紧缩。房地产企业纷纷通过信托、私募等渠道开展融资，并广泛参与民间借贷，还借助委托贷款、银行理财产品、上下游关联企业、个人贷款等渠道“曲线”获取信贷资金。这也意味着“影子银行”接过了对房地产企业融资的接力棒。

　　民间投资进入金融领域，也让一些中小企业房地产企业找到融资新通道。他们或与其他小额贷款公司合作，或独资设立投资公司、贷款公司、担保公司、典当行等，并以此为自身提供能够具备融资能力的担保资质，增强了再融资能力。

　　无论是向“影子银行”借款，还是通过担保进行再融资，银行都是重要的资金“桥梁”。可以说，信贷增长对房地产价格和成交量均起到重要的支撑和助推作用。特别是个人购房贷款的财务杠杆作用，激发了居民购房的热情，刺激了房地产投资和投机性需求。

　　资金是房地产企业的生存之本。监管部门多次要求银行业机构提高房贷门槛、上浮房贷利率，以影响房地产企业的融资成本，从而达到调控目标。但大型房地产企业往往不愁得不到银行支持，并且面对旺盛的市场需求，还可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。同时，商业银行与房地产企业在某种程度上是“利益共同体”，而在争抢个人按揭贷款业务这一成本低、收益稳定、风险相对较小的“优质蛋糕”的过程中，还会适度放松按揭贷款额度、加快房贷审批效率，从而变相突破监管要求。

　　可见，坚持房地产调控，除了运用土地、财税政策，增加保障性住房供应等手段外，还应进一步加强和改进信贷调控，同时全面防范和化解房地产信贷风险。为了避免信贷政策在传导过程中不走样，应当建立房地产信贷检测体系，动态、精准地调节商业银行的信贷额度、投向和使用效果等。

　　同时，要完善房地产信用担保关系，尤其是要切断房地产业与其他行业之间存在的担保链条关系，加强“影子银行”监管，从而全面掌握房地产业融资状况。另外，还要加强监管协调，推动房地产业信息和数据共享，确保信贷政策执行到位，共同促进房地产业健康平稳发展。（王信川）

（责任编辑：年巍）