刘建平：未来房地产调控的出发点和落脚点

　　核心阅读：巩固和扩大房地产市场调控成效，保持房地产业长期平稳健康发展，是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。房地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加住房有效供应，包括普通商品房和保障房供应。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，合理配置资源，提高效益，同时，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。此外，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，调控也就很难收到好效果。

　　自我国住房制度改革以来，房地产业在国民经济发展中占有越来越重要的地位。总体来看，房地产业宏观调控经常面临着两难问题：既要考虑短期内房地产业拉动有效需求的正效应，又要认识到长期内其过快过热发展所带来的副效应；既要考虑其发展可以为推动城市建设、促进地方经济发展提供动力，又要考虑其过热发展导致的高房价将影响民生、侵蚀居民消费能力以及催生资产泡沫等问题。

　　居高不下的房价对经济产生的不良后果不言而喻，进一步提高房地产业宏观调控的实效，除了要处理好调控涉及的多重目标权衡取舍问题，还应从决定房地产市场价格的几个关键机制或影响因素入手，做好房地产市场调控工作。

　　（一）

　　决定房地产市场价格的关键机制或影响因素包括以下几个方面：

　　首先是供求关系原理。供求关系理论是经济学关于市场运行的最基本原理，也是房地产市场最核心的价格决定机制：即价格的上涨是由需求的相对增加或者供给的相对减少造成的。因此，房地产业宏观调控目标应该是对市场的供求双方进行管理，调控方法要兼顾供求两方、不能偏重一头，尽量使需求和供给大致均衡，从而实现价格的稳定。近年的宏观调控政策大致都涉及对供求双方的管理，特别是对需求的调控力度相对较大、手段相对较多，主要集中在利率变化、首付比例变化、套数认定与相应贷款政策调整等。由于对房地产产品的需求有居住需求和投机投资性需求之分，现有政策的出发点基本是抑制投资性需求。

　　其次是市场预期机制原理。市场预期是宏观经济运行的一个很重要的影响因素。比如，居民家庭在普遍预期经济周期进入下滑通道时，可能会不约而同地削减家庭支出，随之社会总体购买力下降，企业会因此压缩生产规模，这样居民收入降低又进一步降低消费，从而经济下滑的预期变为现实。房地产市场预期机制也有自我实现之特点：一旦消费者产生房价将会不断上涨的预期，居住需求者就会认为等待观望的机会成本较高，晚买不如早买甚至产生恐慌性购买行为；投资需求也会产生投资冲动；同时，开发商在涨价预期的推动下，也会产生捂盘、囤地等人为制造供给短缺的动力。买卖双方的力量交替作用，在无外力干扰的作用下，价格自然不断上涨。

　　再次是政府干预机制。市场主要受价值规律引导，但价格杠杆对市场的调控并不能直接导致市场公平的形成，只有在政府的引导和规范下，“看不见的手”才会有效运转。一方面，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，合理配置资源，提高效益。另一方面，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。当然，干预也必须建立在尊重价值规律的基础之上，否则也难以收到真正的效果。另外，构建居民家庭对政府干预的信心也非常重要。比如，当市场处在观望期时，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，调控也就很难收到好的效果。

　　（二）

　　基于上面的分析，未来的房地产业宏观调控应将以下几个方面作为出发点和落脚点：

　　第一，房地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市场供应。要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。同时，继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设。另外，研究推进房地产税收制度改革，既可以增加政府的财政收入，从而降低地方政府靠抬升地价增加其收入的动力，还可以增加投机者空置住房的持有成本，从而向市场释放存量产品，加大存量市场的供应量。同时，针对需求，不能一味压制，要有区分、有疏导。

　　第二，要有效引导和管理市场预期。这不单要体现在对政策制度的宣传和引导上，还要采取实际有效的行动。对此国内有专家建议，可以构建一套权威的、精确合理的房价指标体系，指标应充分考虑民生部分价格变化、区域化差异等因素，通过调控指标，科学引导市场预期。

　　第三，要强化政府调控房价的有效机制，进一步树立政府调控的公信力。在政策工具的运用上，多一些市场手段，少一些行政手段。比如对住房保有环节征税，就是让市场自己衡量投资或者持有的成本与收益，进而调节市场存量供给的一种有效方式，体现出干预对市场规律的尊重。同时，还要加大政策的执行和落实力度。一旦公信力完全建立起来，政府宏观调控的效果就会明显改善，市场参与主体也会依据政策做出理性决策。

（责任编辑：武晓娟）