在度过今年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力，机构预测，2013年房地产信托兑付规模或达2800亿元。
虽然在二、三季度房地产信托兑付高峰到来之前，很多人表示担忧，如果操作不当，很可能发生兑付风险，并有可能引发系统性风险。但是，担忧没有变成现实，风险也没有出现。一方面，舆论为房地产信托兑付分营造了很好的氛围，特别是银监会主席尚福林有关“房贷整体风险可控”的表态，为市场注入了稳定剂；另一方面，从9月份开始，不仅市场开始转暖，房价也出现小幅反弹，为开发企业和信托公司增添了信心。不仅安危度过了第一个兑付集中期，而且从11月份起，出现了发行反弹的现象。
众所周知，房地产信托是一项成本很高的融资行为，一般情况下，融资成本都要高于15%，相当于银行正常融资成本的两倍以上。虽然近几年银行的融资成本也居高不下，特别对中小企业的贷款，高的也达到15%左右。但是，从总体上讲，银行的融资成本还是要远低于信托。
那么，为什么开发企业仍然如此热衷于通过信托融资呢？原因主要有这样几个方面：一是在房地产调控政策下，中小房企从银行获得融资的难度很大，虽然信托融资成本很高，但毕竟可以避免“资金链”断裂带来的风险；二是多数房企的“心态”很好，反正信托融资主要依靠土地、房屋等作保证，如果真的无力偿还，多不得将土地、房产交给信托公司，企业并无太大的风险；三是等待政策的“转向”，一旦调控政策放松，市场转暖，房价反弹，有能力保证信托资金的支付需要；四是商品房开发仍具有较高的利润空间，特别是参与地方政府旧城改造、城市建设的开发企业，利润空间更大，具有承受信托融资高成本的能力。
也正因为如此，无论是开发企业还是信托公司，就都对信托融资信心满满，对高额的融资成本也都有强烈的心理承受能力和心理预期。
现在的问题是，开发商“良好”的心理承受能力和信托公司“充足”的心理预期，是否意味着，当明年新的一轮兑付高峰到来的时候，房地产信托真的不会发生系统性风险呢？有关方面有没有做过这方面的分析和判断呢？如果一旦发生系统性风险，将如何处理呢？
说实话，对这个问题，真的需要作仔细的分析和认真的研究。因为，房地产信托不仅成本高，而且期限短，不仅主要针对的是中小房企，而且主要依靠土地、房屋等做保障。而这恰恰是最容易发生风险、最难进行市场预测和判断的。
由于房地产信托会不会发生兑付风险，主要看房地产市场的变化、看房价的变化。而日前结束的中央经济工作会议传出的信号是，明年将坚持房地产市场调控不放松。也就是说，指望明年房地产市场出现反转、房价出现反弹的可能性并不大。如果开发企业没有较高的利润空间做支撑，不能较好地进行市场开发与营销，让土地、房屋尽快变成资金。那么，谁也无法保证，不会发生托兑付风险。
尤其需要引起注意的是，一旦出现部分企业兑付不出的现象，就极有可能引起整个市场的恐慌，并形成连锁反应。因为，面对这样的现象，首先作出反应的，一定是银行。也就是银行一定会率先向开发企业收贷，对开发企业的资金运营实行全过程监管。更重要的，相当一部分开发企业都是通过互保，连保，或由其他实体企业提供担保获取银行信贷资金的。兑付风险一定会迅速传递到其他企业和互保企业身上，形成连锁反应。那么，就不仅仅是系统性风险，而是全局性风险。到时候，开发商跑路现象也会大量发生。
今年以来，由于“担保链”断裂出现的地区性金融风险、行业性金融风险已经不是一起两起。如浙江省部分地区就出现了多次因互保带来的金融风险，而钢贸企业出现的金融风险，相当一部分也是由互保引发的。
所以，房地产信托会不会发生系统性风险，决不象业内人士所分析的那样轻松，也不象有的专家学者所分析的那么简单。单就房地产信托本身来说，可能出现系统性风险的可能性不大。但是，如果与银行风险联系起来，与企业之间的互保、连保结合起来，风险因素可能就要大得多，问题也要复杂得多。
2800亿的兑付规模，对整个房地产业来说，或许不是一个太大的数目。大的房企，一家的贷款规模就达数千亿。但是，由于房地产信托主要发生在中小房企身上，而这些房企原本就融资能力不强，就有相当一部分是依靠企业之间的互保、联保获取信贷资金的，且融资成本都很高。只要有一家出现支付风险，就有可能影响一大片。如果发生支付风险的企业多一点，风险就更大。这一点，必须引起管理层的重视。并采取切实有效的措施，预防可能出现的风险。不然，会十分被动。
（责任编辑：武晓娟）
