乔瑞庆:房地产“去库存”应更注重供给引导

2016年09月25日 07:00   来源:中国经济网   

  核心观点:中国经济网专栏作者乔瑞庆认为,从根本上说,本轮房价上涨是由于在推进“去库存”过程中,过于注重需求刺激,而忽视供给引导所造成的。为此,一方面要把“去库存”的重点从需求刺激转移到供给引导上来,另一方面要疏通货币流向实体经济的渠道,让金融更好地为实体经济服务。这样既降房价,又促产业升级,还能切切实实地降低房地产库存,方是治本之道。

  据国家统计局公布的最新数据,8月份房价继续上涨,环比上涨城市个数有所增加,一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。在一线城市中,北京二手住宅价格环比涨幅最大,为3.9%,这也是近5个月来的新高。(922日《经济参考报》)

  房地产又发烧了!最近一段时间,关于房价上涨的新闻遍布各大媒体,居民争相买房的火热场面被广泛报道。在经历了2014年的微寒、2015年的慢热,2016年终于进入了高热状态。关于“房地产进入白银时代”的定性似乎正在被推翻。而这正是房地产商期待已久的状态。也许他们正在默念:“让房地产的白银时代见鬼去吧!”

  在分析房价上涨原因时,流动性过多被认为是最大推手。但凡打开一篇分析文章,都会提及过去一年多的时间里央行降息降准的行为,认为正是降息降准造成流动性增加,才导致了目前的房价高涨。不可否认,降息降准释放了流动性,减少了购房成本,的确有助于刺激购房需求,导致房价上涨。但是,不能因此而对央行的降息降准政策进行过多指责。

  降息降准的目的在于降低实体经济融资成本,为实体经济注入流动性,助力产业升级和结构调整。然而,任何政策都会产生计划之外的后果。就如一味中药,可以治病,但也有一定的副作用,中医大夫只能权衡利弊,辩证使用,尽量发挥其正面作用,减少其负面作用。降息降准客观上在一定程度上推高了房价,但相对于其发挥的正面作用而言,这是不得不接受的负面作用。央行一直在寻求平衡点,试图尽量减少货币政策对资产价格的冲击。年初以来,央行不断释放出暂停降息降准的信号,即是例证。当然,降息降准在客观上刺激了房价上涨,偏离了推动金融支持实体经济的政策方向,反映出货币流向实体经济的流通渠道不畅,经济运行中“脱实就虚”现象严重。不打通货币流向实体经济的渠道,货币政策调控宏观经济的效果始终有限。

  事实上,降息降准只是让房价上涨提前了,对其不应过分苛责。如果没有降息降准,房价上涨也会出现,只是时间会延迟。推动房地产“去库存”的着力点应该在供给侧,最佳方式是引导开发商顺应市场规律降低房价,减少开发投资,让更多购买力有限的刚需群体入市,以消化库存。然而,各地为了加快房地产去库存,出台了许多刺激购房需求的政策。这些政策形成了房价上涨的心理预期,不但让开发商看到了需求增加的希望,也让投资投机者看到逐利空间。这样一方面开发商死扛着不降价,另一方面投资投机者又积极入市,房价上涨岂非难以避免?而降息降准则是进一步刺激了投资投机者的积极性,让房价上涨的时间提前到来。因而,从根本上说,本轮房价上涨是由于在推进“去库存”过程中,过于注重需求刺激,而忽视供给引导所造成的。

  刺激购房需求的政策在短期内会减少房地产库存,长期则可能刺激库存增加。表面上,购房需求增加,商品房库存减少,有助于“去库存”,实则不然。房价上涨一方面刺激了开发商的开发热情,商品房的新增库存会增加;另一方面让投资投机者住房增加,而刚需群体却“望房兴叹”,增加了住房空置率。无论从哪个方面看,最终都会影响“去库存”效果。

  更重要的是,投资投机者“加杠杆”购房与政府正在着力推进的“去杠杆”相矛盾。相对于政府和企业,居民承担风险的能力更弱,杠杆增加,其所积聚的金融风险更大。美国次贷危机就是源于居民杠杆过高。因此,在本轮房价上涨中,对居民“加杠杆”要尤其关注。

  为此,一方面要把“去库存”的重点从需求刺激转移到供给引导上来,另一方面要疏通货币流向实体经济的渠道,让金融更好地为实体经济服务。这样既降房价,又促产业升级,还能切切实实地降低房地产库存,方是治本之道。(中国经济网专栏作者 乔瑞庆)


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(责任编辑:邓浩)

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