核心观点：中国经济网专栏作者乔瑞庆认为，从根本上说，本轮房价上涨是由于在推进“去库存”过程中，过于注重需求刺激，而忽视供给引导所造成的。为此，一方面要把“去库存”的重点从需求刺激转移到供给引导上来，另一方面要疏通货币流向实体经济的渠道，让金融更好地为实体经济服务。这样既降房价，又促产业升级，还能切切实实地降低房地产库存，方是治本之道。
据国家统计局公布的最新数据，8月份房价继续上涨，环比上涨城市个数有所增加，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月有所扩大。在一线城市中，北京二手住宅价格环比涨幅最大，为3.9%，这也是近5个月来的新高。（9月22日《经济参考报》）
房地产又发烧了！最近一段时间，关于房价上涨的新闻遍布各大媒体，居民争相买房的火热场面被广泛报道。在经历了2014年的微寒、2015年的慢热，2016年终于进入了高热状态。关于“房地产进入白银时代”的定性似乎正在被推翻。而这正是房地产商期待已久的状态。也许他们正在默念：“让房地产的白银时代见鬼去吧！”
在分析房价上涨原因时，流动性过多被认为是最大推手。但凡打开一篇分析文章，都会提及过去一年多的时间里央行降息降准的行为，认为正是降息降准造成流动性增加，才导致了目前的房价高涨。不可否认，降息降准释放了流动性，减少了购房成本，的确有助于刺激购房需求，导致房价上涨。但是，不能因此而对央行的降息降准政策进行过多指责。
降息降准的目的在于降低实体经济融资成本，为实体经济注入流动性，助力产业升级和结构调整。然而，任何政策都会产生计划之外的后果。就如一味中药，可以治病，但也有一定的副作用，中医大夫只能权衡利弊，辩证使用，尽量发挥其正面作用，减少其负面作用。降息降准客观上在一定程度上推高了房价，但相对于其发挥的正面作用而言，这是不得不接受的负面作用。央行一直在寻求平衡点，试图尽量减少货币政策对资产价格的冲击。年初以来，央行不断释放出暂停降息降准的信号，即是例证。当然，降息降准在客观上刺激了房价上涨，偏离了推动金融支持实体经济的政策方向，反映出货币流向实体经济的流通渠道不畅，经济运行中“脱实就虚”现象严重。不打通货币流向实体经济的渠道，货币政策调控宏观经济的效果始终有限。
事实上，降息降准只是让房价上涨提前了，对其不应过分苛责。如果没有降息降准，房价上涨也会出现，只是时间会延迟。推动房地产“去库存”的着力点应该在供给侧，最佳方式是引导开发商顺应市场规律降低房价，减少开发投资，让更多购买力有限的刚需群体入市，以消化库存。然而，各地为了加快房地产去库存，出台了许多刺激购房需求的政策。这些政策形成了房价上涨的心理预期，不但让开发商看到了需求增加的希望，也让投资投机者看到逐利空间。这样一方面开发商死扛着不降价，另一方面投资投机者又积极入市，房价上涨岂非难以避免？而降息降准则是进一步刺激了投资投机者的积极性，让房价上涨的时间提前到来。因而，从根本上说，本轮房价上涨是由于在推进“去库存”过程中，过于注重需求刺激，而忽视供给引导所造成的。
刺激购房需求的政策在短期内会减少房地产库存，长期则可能刺激库存增加。表面上，购房需求增加，商品房库存减少，有助于“去库存”，实则不然。房价上涨一方面刺激了开发商的开发热情，商品房的新增库存会增加；另一方面让投资投机者住房增加，而刚需群体却“望房兴叹”，增加了住房空置率。无论从哪个方面看，最终都会影响“去库存”效果。
更重要的是，投资投机者“加杠杆”购房与政府正在着力推进的“去杠杆”相矛盾。相对于政府和企业，居民承担风险的能力更弱，杠杆增加，其所积聚的金融风险更大。美国次贷危机就是源于居民杠杆过高。因此，在本轮房价上涨中，对居民“加杠杆”要尤其关注。
为此，一方面要把“去库存”的重点从需求刺激转移到供给引导上来，另一方面要疏通货币流向实体经济的渠道，让金融更好地为实体经济服务。这样既降房价，又促产业升级，还能切切实实地降低房地产库存，方是治本之道。（中国经济网专栏作者 乔瑞庆）
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